O ITBI no Rio de Janeiro é de 3% sobre o maior valor entre a transação declarada e o valor venal — sem desconto para primeiro imóvel. Em um imóvel de R$500.000, são R$15.000 pagos à vista antes do registro.
ITBI Rio de Janeiro 2026: Alíquota, Base de Cálculo e Como Pagar
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um dos custos que mais surpreendem compradores de imóveis no Rio de Janeiro — especialmente quem vem de fora ou está comprando pela primeira vez. Com alíquota de 3% sobre o valor total do imóvel, ele representa R$15.000 em uma transação de R$500.000, e precisa estar disponível em caixa no dia do cartório, separado da entrada e das demais despesas. Diferente de São Paulo, o Rio não oferece nenhum desconto para primeiro imóvel no SFH.
Neste guia completo você vai entender como calcular o ITBI no Rio, qual é a base de cálculo correta, como e quando pagar, quais são as isenções existentes, e como o imposto incide no financiamento imobiliário. Para calcular o total de custos de transação antes de fechar negócio — ITBI, escritura, registro e certidões — use a calculadora PropAudit. Veja também os custos ocultos na compra de imóvel que a maioria dos compradores descobre tarde demais.
Em resumo — ITBI Rio de Janeiro 2026
Alíquota: 3% — sobre o maior entre valor venal e valor de transação
Prazo de pagamento: 30 dias após escritura, antes do registro
Isenção: Minha Casa Minha Vida faixa 1 isento; demais financiamentos pagam
Quem paga: Comprador — não é negociável por lei
Primeira compra: Sem desconto em RJ (diferente de SP que tem desconto para primeiro imóvel SFH)
O que é o ITBI e quem deve pagar no Rio de Janeiro?
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é o imposto municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de dono por compra e venda. No Rio de Janeiro, é regido pela Lei Municipal 1.364/1988 e sempre pago pelo comprador, antes do registro em cartório.
O ITBI é o imposto que mais compradores de imóvel no Rio subestimam no planejamento financeiro. Ao contrário de corretagem e cartório — que às vezes são divididos com o vendedor em negociações — o ITBI é exclusivamente obrigação do comprador por determinação legal. Não existe cláusula contratual que transfira essa obrigação ao fisco, independentemente do que estiver escrito no contrato particular de compra e venda.
É importante não confundir o ITBI com o ITCMD. O ITBI incide apenas em transmissões onerosas (compra e venda). Quando o imóvel passa de mãos por herança ou doação, o imposto aplicável é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que é estadual, cobrado pelo Governo do Estado do Rio de Janeiro, com alíquotas de 4% a 8%. São tributos completamente diferentes com regulamentações distintas.
O impacto real no bolso
Em imóveis de R$500.000 no RJ, o ITBI representa R$15.000 — equivalente a 3 meses de condomínio em Ipanema. Esse valor precisa estar disponível no dia do cartório, além da entrada e das demais despesas. Calcule todos os custos antecipadamente com a calculadora PropAudit.
Por que o ITBI é cobrado antes do registro?
O Cartório de Registro de Imóveis não registra a transferência de propriedade sem a comprovação do pagamento do ITBI. Isso significa que, mesmo após assinada a escritura, o imóvel legalmente ainda não é seu até que o registro seja feito. Se você não pagar o ITBI no prazo, o registro fica bloqueado — e a propriedade permanece, formalmente, em nome do vendedor. Esse risco é frequentemente subestimado por compradores que priorizam o planejamento da entrada e esquecem os custos de transação.
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Qual é a alíquota do ITBI no Rio de Janeiro e como é calculada a base?
A alíquota do ITBI no Rio de Janeiro é de 3% flat, aplicada sobre o maior valor entre (a) o valor de transação declarado na escritura e (b) o valor venal do imóvel cadastrado pela Prefeitura. Não há alíquota progressiva nem desconto por faixa de valor.
Como a base de cálculo funciona na prática
A base de cálculo é determinada automaticamente pela Secretaria Municipal de Fazenda do RJ: ela compara o valor declarado na escritura com o valor venal (valor oficial do imóvel para fins de IPTU, cadastrado na Prefeitura) e usa o maior dos dois. Isso significa que você não pode declarar um preço artificialmente baixo na escritura para reduzir o ITBI — a Prefeitura simplesmente usará o valor venal se ele for maior.
Na prática, o valor venal em bairros como Ipanema, Leblon e Botafogo costumava ser significativamente inferior ao valor de mercado — o que fazia com que, frequentemente, o valor de transação fosse maior. Essa dinâmica mudou parcialmente a partir de 2023, com os aumentos de IPTU implementados pela Prefeitura, que atualizaram os valores venais de forma mais próxima ao mercado. Para imóveis na Zona Norte e Baixada Fluminense, o valor venal continua geralmente abaixo do mercado.
⚠ Pergunte antes de fechar negócio
Antes de assinar qualquer documento, peça ao corretor ou ao cartório o valor venal atualizado do imóvel. Se o valor venal for maior que o preço negociado (raro, mas possível em imóveis em bairros valorizados com IPTU alto), o ITBI será calculado sobre o valor venal — não sobre o preço que você pagou.
ITBI = 3% × max(valor de transação, valor venal)
Tabela de ITBI por valor do imóvel no Rio de Janeiro
ITBI no Rio de Janeiro 2026 — cálculo pela alíquota de 3% sobre o maior entre valor de transação e valor venal. Fonte: Lei Municipal 1.364/1988, Prefeitura do Rio de Janeiro.
Cenário
Base de cálculo
ITBI (3%)
Imóvel R$300k
R$300.000
R$9.000
Imóvel R$500k
R$500.000
R$15.000
Imóvel R$800k
R$800.000
R$24.000
Imóvel R$1,2M
R$1.200.000
R$36.000
Imóvel R$2M
R$2.000.000
R$60.000
Para calcular o ITBI junto com escritura, registro e certidões no seu imóvel específico, use a calculadora PropAudit — gratuita e leva menos de 2 minutos.
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Como e quando pagar o ITBI na compra de imóvel no Rio de Janeiro?
O ITBI deve ser pago em até 30 dias corridos após a lavratura da escritura, obrigatoriamente antes do registro em cartório. O pagamento é feito por meio da guia DARE, emitida online pelo portal Carioca Digital, e pode ser quitada em qualquer banco, lotérica ou online.
Passo a passo para pagar o ITBI no Rio de Janeiro
Emitir a guia DARE: acesse o portal carioca.rio, vá à seção "ITBI" e preencha com o número da matrícula do imóvel, CPF do comprador e valor da transação. O sistema calcula automaticamente o imposto devido.
Pagamento: em qualquer banco conveniado (presencialmente ou internet banking), lotérica da Caixa Econômica Federal ou pelo aplicativo do banco. O pagamento é processado em 1 a 2 dias úteis.
Comprovante: guarde o comprovante original de pagamento — o Cartório de Registro de Imóveis exigirá esse documento para dar andamento ao registro.
Registro: com o comprovante em mãos, leve ao Cartório de Registro de Imóveis junto com a escritura para efetivar a transferência de propriedade.
⚠ O que acontece se você perder o prazo
Se o ITBI não for pago em até 30 dias após a escritura, incide multa de 2% sobre o valor do imposto, acrescida de juros equivalentes à SELIC e mora diária. Além disso, o cartório recusará o registro enquanto o ITBI não estiver quitado — deixando o imóvel formalmente ainda no nome do vendedor. Não há como "negociar" um prazo maior com a Prefeitura.
Posso pagar o ITBI antes da escritura?
Sim — em alguns casos de compra via financiamento, o banco exige que a guia de ITBI já esteja disponível antes da assinatura da escritura. O valor deve estar reservado e disponível antes do dia do cartório. Para não ser pego de surpresa, veja também as certidões necessárias para comprar imóvel e o custo da escritura de imóvel no Rio.
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Quais são as isenções de ITBI no Rio de Janeiro?
As isenções de ITBI no Rio de Janeiro são restritas: o principal caso é o Minha Casa Minha Vida Faixa 1 (renda familiar até R$2.640/mês). Transmissões por herança e doação não são ITBI — são ITCMD. Compradores de primeiro imóvel fora do MCMV Faixa 1 pagam integralmente.
Casos de isenção e não incidência
Minha Casa Minha Vida Faixa 1 (renda familiar bruta até R$2.640/mês): isento de ITBI no Rio de Janeiro — é o único caso de isenção para compra e venda residencial.
Herança e doação de imóvel: não há ITBI — esses casos são tributados pelo ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), imposto estadual com alíquotas de 4% a 8% dependendo do valor do bem.
Templos religiosos e entidades sem fins lucrativos: têm isenção de ITBI para imóveis destinados exclusivamente às suas atividades, conforme legislação municipal.
Incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica para pagamento de capital social: há imunidade constitucional nesse caso, desde que a atividade da empresa não seja preponderantemente imobiliária.
⚠ Diferença importante entre RJ e SP — sem desconto para primeiro imóvel no RJ
São Paulo oferece isenção total de ITBI para imóveis até R$176.000 e alíquota reduzida de 2% (em vez de 3%) para imóveis até R$1.500.000 no SFH adquiridos como primeiro imóvel residencial. O Rio de Janeiro não tem equivalente — todos os compradores, incluindo quem está comprando o primeiro imóvel fora da Faixa 1 do MCMV, pagam 3% integral. Em um imóvel de R$500.000, essa diferença representa R$5.000 a mais que em São Paulo.
Um erro comum é presumir que imóveis financiados pelo SFH têm algum benefício de ITBI. Não têm — o SFH convencional (fora da Faixa 1 do MCMV) paga ITBI integral de 3% sobre o valor total do imóvel. O FGTS, quando utilizado na compra, também não gera nenhuma redução de ITBI.
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O ITBI é cobrado sobre o valor financiado ou sobre o total do imóvel?
O ITBI incide sobre o valor total do imóvel, não apenas sobre o valor financiado ou sobre a entrada. Se você financia 80% do valor, ainda paga ITBI sobre 100%. Além disso, o ITBI não pode ser incluído no financiamento — precisa ser pago à vista antes do registro.
Exemplo prático: imóvel de R$600.000 com 20% de entrada
Valor total do imóvel: R$600.000
Entrada (20%): R$120.000
Financiamento (80%): R$480.000
ITBI (3% sobre R$600.000): R$18.000
O ITBI de R$18.000 precisa estar em caixa além da entrada de R$120.000. Muitos compradores percebem isso somente às vésperas do cartório, o que pode inviabilizar ou atrasar o fechamento do negócio.
Cálculo completo: imóvel de R$500.000 com 20% de entrada
Desembolso total no dia do cartório para imóvel de R$500.000 com 20% de entrada no Rio de Janeiro. Fonte: estimativas Uan Brazil Homes 2026.
Item
Valor
Observação
Entrada (20%)
R$100.000
Pago diretamente ao vendedor
ITBI (3%)
R$15.000
Pago à Prefeitura antes do registro
Escritura (aprox.)
R$4.500
Pago ao cartório de notas
Registro (aprox.)
R$3.200
Pago ao cartório de registro
Certidões (aprox.)
R$1.200
Cartórios + receita federal + TJ
Total em caixa necessário
R$123.900
Além do financiamento de R$400.000
O ITBI não pode ser financiado
O ITBI é um imposto municipal, não uma despesa de cartório ou bancária. Bancos não incluem o ITBI no financiamento imobiliário — nem os que oferecem a modalidade de "crédito de custas". Planeje ter esse valor disponível em dinheiro antes do fechamento do negócio. Use a PropAudit para calcular o total exato para o seu imóvel.
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Como a alíquota de ITBI do Rio se compara com outras capitais brasileiras?
O Rio de Janeiro tem alíquota de 3% de ITBI — igual a São Paulo (para quem não é primeiro comprador no SFH), Belo Horizonte, Porto Alegre e Salvador. A diferença crítica é que o RJ não oferece desconto para primeiro imóvel, enquanto SP cobra apenas 2% para SFH até R$1,5M na primeira compra.
Comparativo de alíquota de ITBI entre capitais brasileiras — 2026. Fonte: legislações municipais de cada cidade. Valores podem variar; consulte a Prefeitura local.
Cidade
Alíquota ITBI
ITBI em R$500k
Rio de Janeiro
3%
R$15.000
São Paulo
3% (2% no 1º imóvel SFH ≤R$1,5M)
R$15.000 (ou R$10.000)
Belo Horizonte
3%
R$15.000
Curitiba
2,7%
R$13.500
Florianópolis
2%
R$10.000
Porto Alegre
3%
R$15.000
Salvador
3%
R$15.000
Fortaleza
2%
R$10.000
A ausência do desconto para primeiro imóvel no Rio é um custo concreto para quem compra pela primeira vez. Em São Paulo, um comprador de primeiro imóvel em um SFH de R$500.000 paga R$10.000 de ITBI (2%). No Rio, paga R$15.000 (3%) — uma diferença de R$5.000. Veja o comparativo completo de alíquotas e bases de cálculo em nosso artigo sobre ITBI em São Paulo.
⚠ Alíquotas municipais mudam — verifique antes de fechar
As alíquotas de ITBI são definidas por lei municipal e podem ser alteradas por cada prefeitura. Os valores acima são referência para 2026. Confirme sempre com a Secretaria Municipal de Fazenda ou no portal prefeitura.rio antes de fechar qualquer negócio.
Para entender como o ITBI se encaixa no total de custos da compra, veja o guia completo sobre custos ocultos na compra de imóvel. Para a metodologia de cálculo em detalhes, veja também como calcular o ITBI com exemplos para diferentes perfis de comprador.
Qual é a diferença entre ITBI, escritura e registro?
É comum confundir as três despesas de cartório na compra de um imóvel. O ITBI é um imposto municipal (vai para o caixa da Prefeitura). A escritura é o ato lavrado pelo Tabelionato de Notas, que formaliza a compra e venda entre as partes — tem custos tabelados por faixa de valor do imóvel, definidos pelo Tribunal de Justiça do RJ. O registro é o ato praticado pelo Cartório de Registro de Imóveis, que transfere oficialmente a propriedade para o nome do comprador — também tem custos tabelados. As três despesas acontecem em sequência: primeiro paga o ITBI, depois lavra a escritura, depois registra.
Para um imóvel de R$500.000 no Rio de Janeiro, a estimativa total é: ITBI (R$15.000) + escritura (~R$4.500) + registro (~R$3.200) + certidões (~R$1.200) = aproximadamente R$23.900 em custos de transação. Esses valores não entram no financiamento — saem do bolso no ato, além da entrada. Veja o detalhamento do custo da escritura de imóvel no Rio e as certidões necessárias para comprar imóvel.
O ITBI incide sobre imóvel na planta (lançamento)?
Sim — o ITBI incide em qualquer transmissão onerosa de imóvel, incluindo imóvel na planta comprado direto da incorporadora. A diferença é que o momento do pagamento é diferente: em imóveis novos, o ITBI costuma ser pago junto com a escritura definitiva, que ocorre após a entrega das chaves e emissão do habite-se. No caso de compra por cessão de contrato (quando alguém compra o contrato de outro comprador antes da entrega), o ITBI pode ser cobrado no momento da cessão, dependendo da forma como a operação é estruturada.
No Rio de Janeiro, o ITBI é de 3% sobre o maior valor entre a transação declarada e o valor venal — sem exceção para imóveis acima da faixa MCMV Faixa 1.
Para um imóvel de R$500.000, o ITBI no RJ é de R$15.000 — valor que precisa estar disponível no dia do cartório, separado da entrada.
O pagamento deve ser feito em até 30 dias após a escritura e apresentado ao cartório antes do registro — sem isso, o imóvel não é registrado em seu nome.
Diferente de São Paulo, o Rio não oferece desconto de ITBI para primeiro imóvel no SFH — todos pagam 3% integral.
Use o PropAudit para simular ITBI + escritura + registro + certidões antes de fechar negócio e garantir que você tem caixa suficiente.
Perguntas frequentes
Quando o ITBI vence no Rio de Janeiro?
O ITBI deve ser pago em até 30 dias após a lavratura da escritura. O pagamento é obrigatório antes do registro no Cartório de Registro de Imóveis — sem a guia quitada, o cartório recusa o registro.
O ITBI pode ser financiado junto com o imóvel?
Não. O ITBI é um imposto municipal e não pode ser incluído no financiamento imobiliário. Ele precisa ser pago à vista, em dinheiro, antes do registro. Planeje esse valor separado da entrada e das demais despesas.
Posso negociar com o vendedor que ele pague o ITBI?
Legalmente, o ITBI é obrigação do comprador. Na prática, vendedor e comprador podem negociar livremente quem arca com o custo — mas o fisco do Rio de Janeiro cobrará do comprador, independentemente do que diz o contrato particular.
O que acontece se eu não pagar o ITBI no prazo?
Incide multa de 2% sobre o valor do imposto, mais juros equivalentes à SELIC, mais mora diária. Além disso, o cartório não registrará o imóvel enquanto o ITBI não estiver quitado, deixando a transferência de propriedade incompleta.
Como obtenho a guia de pagamento do ITBI no Rio?
Pela plataforma Carioca Digital (carioca.rio), na seção "ITBI". Você precisará do número da matrícula do imóvel, CPF do comprador e valor da transação. A guia (DARE) pode ser paga em qualquer banco ou lotérica.
Existe ITBI na herança ou doação de imóvel?
Não. O ITBI só incide em transmissões onerosas (compra e venda). Herança e doação são tributadas pelo ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que é estadual e cobrado pelo governo do Rio de Janeiro, com alíquota de 4% a 8%.
O ITBI tem desconto para primeiro imóvel no Rio de Janeiro?
Não. O Rio de Janeiro não oferece nenhum desconto ou isenção de ITBI para compradores de primeiro imóvel, ao contrário de São Paulo (que isenta imóveis até R$176.000 e cobra 2% para SFH até R$1,5M). No RJ, todos pagam 3% sem exceção além da Faixa 1 do MCMV.
U
Uanderson Caetano da Silva
Fundador, Uan Brazil Homes LTDA · CNPJ 63.568.831/0001-84
Brasileiro, baseado em Munique há 15 anos, MBA na Alemanha. Proprietário de 4 apartamentos em Ipanema gerenciados remotamente como Airbnb desde 2022. Passei pelo processo de compra de imóvel no Brasil operando do exterior — incluindo o pagamento de ITBI, escritura e registro à distância. Este conteúdo é educacional e não é aconselhamento jurídico ou financeiro profissional. Faça o raio-X do imóvel no PropAudit antes de assinar — custos reais, riscos jurídicos e rentabilidade em minutos, gratuitamente.
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