Para comprar um imóvel com segurança, você precisa de pelo menos 8 certidões do imóvel e do vendedor — sem elas, corre risco de fraude, dívidas ocultas e perda total.
Certidões para Compra de Imóvel: Lista Completa, Custos e Por Que Cada Uma É Indispensável
Comprar um imóvel no Brasil sem as certidões corretas é um dos maiores erros jurídicos que um comprador pode cometer. As certidões revelam dívidas, hipotecas, penhoras judiciais e restrições que não aparecem no contrato — e que, se não verificadas, podem custar o imóvel inteiro. Este guia reúne todas as certidões necessárias, quanto custam e por que cada uma importa, com base na legislação vigente e na experiência de quem já assessorou transações imobiliárias no Brasil.
Para uma análise prévia do imóvel antes de contratar um advogado ou fazer uma proposta formal, use o PropAudit. Para entender todos os custos envolvidos na compra, leia o guia sobre custos ocultos na compra de imóvel. Este conteúdo não substitui a orientação de um advogado imobiliário.
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Qual é o custo total de certidões para uma compra segura de imóvel?
O custo completo de todas as certidões para compra de imóvel fica entre R$300 e R$1.200, dependendo do estado e de quantas certidões o vendedor é pessoa física ou jurídica. É o menor custo da compra e um dos mais importantes para sua segurança. (Uan Brazil Homes)
Checklist de certidões e custo total estimado — compra de imóvel (2026)
#
Certidão
P/ quem
Custo médio
Obrigatória?
1
Matrícula Atualizada
Imóvel
R$50
✅ Sim
2
Certidão Neg. Ônus Reais
Imóvel
R$40
✅ Sim
3
IPTU quitado
Imóvel
Gratuito
✅ Sim
4
Condomínio quitado
Imóvel
R$30
✅ Se houver
5
Distribuição Cível
Vendedor PF
R$80
✅ Sim
6
Distribuição Trabalhista
Vendedor PF
Gratuito
✅ Sim
7
CND Federal
Vendedor PF
Gratuito
✅ Sim
8
Certidão Criminal
Vendedor PF
R$100
Recomendada
9
Certidão de Protesto
Vendedor PF
R$50
Recomendada
Total mínimo
R$300–500
—
Total completo
R$800–1.200
—
Pré-analise seu imóvel antes de contratar um advogado
Use o PropAudit para ter uma pré-análise do imóvel antes de contratar um advogado — identifique os principais riscos e chegue mais preparado à negociação e à due diligence jurídica.
As certidões coletadas devem ser analisadas por um advogado imobiliário antes da assinatura do contrato de compra e venda. O advogado emite um parecer jurídico indicando se a transação é segura, se há ressalvas e quais condições devem ser incluídas no contrato para proteção do comprador.
Se tudo estiver em ordem, a sequência é: assinatura do contrato (com condições de quitação das certidões), pagamento (via ITBI e registro), e lavratura da escritura em cartório. O registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis é o ato que transfere juridicamente a propriedade para o seu nome.
As certidões custam R$300 a R$1.200. Não as coletar pode custar o imóvel inteiro.
Certidões e ITBI: a conexão que poucos conhecem
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) só pode ser pago e a escritura lavrada depois que o cartório verificar que o imóvel está regular. Sem a certidão de matrícula limpa, sem IPTU em dia e sem os documentos do vendedor, o processo trava no cartório. Entenda como calcular o ITBI na compra de imóvel para não ter surpresas no momento da escritura.
A certidão de matrícula atualizada é o documento mais importante na compra de imóvel — revela toda a história jurídica da propriedade
Certidões do vendedor (distribuição cível, trabalhista, federal) protegem contra fraude à execução — anulação da venda por dívidas do vendedor
Dívida de IPTU e condomínio passam automaticamente para o novo proprietário — verifique sempre antes de fechar
O custo total das certidões é R$300 a R$1.200 — o menor investimento e um dos mais importantes na compra
Um advogado imobiliário é fundamental para interpretar as certidões corretamente — o que parece um processo irrelevante pode inviabilizar o negócio
Quando o vendedor é pessoa jurídica, exija também certidão de recuperação judicial/falência e CND da empresa
A pré-análise gratuita do PropAudit ajuda a identificar riscos antes de contratar assessoria jurídica
Perguntas frequentes
É obrigatório pedir certidões na compra de imóvel?
Não é obrigatório por lei, mas é extremamente recomendado. Comprar sem certidões é um risco jurídico enorme: você pode adquirir um imóvel com hipoteca, penhora judicial ou dívida de IPTU que passa para o seu nome. A maioria dos contratos bem redigidos exige as certidões como condição para o fechamento.
Quanto tempo demoram as certidões?
A maioria das certidões online (CND Federal, trabalhista) sai em minutos. A certidão de matrícula no cartório leva 1 a 5 dias úteis. Certidões de distribuição cível nos Tribunais de Justiça levam 1 a 10 dias dependendo do estado. Planeje solicitar todas com pelo menos 15 dias de antecedência.
Quem paga pelas certidões, comprador ou vendedor?
O custo das certidões geralmente fica com cada parte: o vendedor paga as certidões de sua pessoa física/jurídica; o comprador paga as certidões do imóvel. Na prática, vendedor e comprador negociam — em muitos casos o vendedor fornece tudo como condição de venda.
O que é fraude à execução e como me proteger?
Fraude à execução ocorre quando o vendedor vende um imóvel sabendo ter dívidas que podem levar à penhora do bem. O Código Civil permite que o credor do vendedor execute o imóvel mesmo já transferido ao comprador. A proteção é exigir as certidões do vendedor e registrar o contrato no cartório imediatamente após a assinatura.
E se o imóvel estiver com hipoteca?
Não é necessariamente um problema. Se a hipoteca for de financiamento bancário em andamento, é possível estruturar a compra com quitação simultânea — parte do preço vai diretamente ao banco credor, que libera a hipoteca. Isso requer estruturação por advogado imobiliário e banco.
Dívida de IPTU do imóvel realmente passa para mim?
Sim. O IPTU tem natureza propter rem — acompanha o imóvel independentemente de quem o deve. O mesmo vale para a taxa de condomínio. Por isso é fundamental exigir certidão de IPTU quitado e declaração de quitação do condomínio antes de fechar o negócio.
Como saber se o imóvel tem ação judicial registrada na matrícula?
A certidão de matrícula atualizada mostra todas as anotações, averbações e registros — incluindo ações reais e ações pessoais reipersecutórias que foram averbadas pelo credor. No entanto, nem todas as ações judiciais são averbadas na matrícula, por isso as certidões de distribuição cível do vendedor também são necessárias.
Quais certidões são gratuitas?
São gratuitas: Certidão Negativa de Débitos Federais (CND — site da Receita Federal), certidão de distribuição trabalhista (TST online) e certidão de IPTU quitado (municípios como SP e RJ disponibilizam online). O que tem custo é a certidão de matrícula, certidão de distribuição cível dos TJs e certidão criminal.
Uanderson Caetano da Silva
Fundador, Uan Brazil Homes LTDA · CNPJ 63.568.831/0001-84
Brasileiro, baseado em Munique há 15 anos. Comprou 4 apartamentos em Ipanema. Este conteúdo não constitui assessoria jurídica ou fiscal. Faça o raio-X do imóvel no PropAudit antes de assinar — custos reais, riscos jurídicos e rentabilidade em minutos, gratuitamente.
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