Como Calcular o ITBI na Compra de Imóvel: Alíquotas por Cidade e Simulação Prática

Como calcular o ITBI do seu imóvel passo a passo?

O cálculo do ITBI segue a fórmula: ITBI = valor do imóvel × alíquota municipal. A complexidade está na base de cálculo: alguns municípios usam o maior entre o preço de venda e o valor venal, o que pode aumentar o imposto. (Fonte: Larya/Conexão Imóveis 2026)

Passo 1 — Descubra a alíquota do seu município

A alíquota é definida por lei municipal e pode ser consultada no site da Prefeitura ou da Secretaria Municipal de Fazenda. A tabela na próxima seção lista as alíquotas das principais cidades do Brasil em 2026.

Passo 2 — Determine a base de cálculo

A base de cálculo do ITBI é, em geral, o maior valor entre o preço de venda declarado e o valor venal municipal do imóvel. O valor venal é uma avaliação administrativa feita pelo município para fins fiscais — costuma ser mais baixo que o valor de mercado, mas em alguns bairros pode superar o preço negociado, especialmente em operações com desconto.

O valor venal aparece no carnê do IPTU e pode ser consultado online nos portais municipais. Se o valor venal for maior que o preço de venda, o ITBI será calculado sobre o valor venal — não sobre o que foi efetivamente pago pelo imóvel.

Passo 3 — Multiplique: ITBI = base × alíquota

Com a base de cálculo e a alíquota em mãos, o cálculo é simples:

• Imóvel em SP, valor R$500.000, alíquota 3%: R$500.000 × 0,03 = R$15.000
• Imóvel em Floripa, valor R$500.000, alíquota 2%: R$500.000 × 0,02 = R$10.000
• Imóvel em Curitiba, valor R$500.000, alíquota 2,7%: R$500.000 × 0,027 = R$13.500

Qual é a alíquota de ITBI em cada cidade do Brasil em 2026?

As alíquotas de ITBI variam de 2% a 4% dependendo do município, com a maioria das capitais praticando entre 2% e 3%. São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza, Salvador, Porto Alegre, Recife e Natal cobram 3%. Florianópolis, Brasília, Goiânia e Vitória cobram 2%. (Fonte: Conexão Imóveis 2026)

Quando pagar o ITBI e qual o procedimento correto?

O ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura (compra à vista) ou antes do registro do contrato de financiamento (compra financiada). O prazo varia por município, mas geralmente o vencimento ocorre entre 30 e 60 dias após a avaliação municipal do imóvel. (Fonte: Larya 2026)

Passo a passo para pagar o ITBI

1. Solicitar a guia de ITBI na Secretaria Municipal de Fazenda — online em São Paulo (portal GeoSampa) e Rio de Janeiro (SMF.Rio); presencialmente em municípios menores
2. Aguardar a avaliação do imóvel pela Secretaria — o município faz sua própria avaliação para definir a base de cálculo (pode levar de 3 a 10 dias úteis)
3. Pagar a guia no banco pelo boleto bancário ou PIX, nos municípios que já aceitam esse método
4. Guardar o comprovante de pagamento — o original ou via autenticada; o cartório vai exigir
5. Levar o comprovante ao cartório junto com os demais documentos para lavratura da escritura ou registro do contrato de financiamento

Prazo e consequências do atraso

O prazo para pagamento varia por município. Em geral, após a emissão da guia você tem 30 a 60 dias para efetuar o pagamento. O atraso gera multa e juros que variam por legislação municipal — em São Paulo, a multa é de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais correção monetária pelo IPC-FIPE.

Sem o comprovante de quitação do ITBI, nenhum cartório lavra a escritura ou registra o contrato — é um bloqueador absoluto no processo de compra.

Quem tem direito à isenção ou desconto de ITBI?

Algumas situações garantem redução ou isenção de ITBI: compradores do Minha Casa Minha Vida em faixas de menor renda podem ter isenção total em muitos municípios. Compradores de primeiro imóvel via SFH podem ter redução de 50% nas custas de cartório — mas não necessariamente no ITBI. (Fonte: MP 1.162/2023 / MCMV)

Minha Casa Minha Vida — isenção de ITBI

Beneficiários do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) nas faixas de menor renda têm direito a isenção total de ITBI em grande parte dos municípios brasileiros. A isenção é concedida por lei municipal e pode variar de cidade para cidade. Para garantir o benefício, o imóvel precisa se enquadrar nos limites de valor do programa e o comprador precisa comprovar elegibilidade ao MCMV junto à Secretaria Municipal.

SFH — desconto de 50% nas custas de cartório

Compradores de primeiro imóvel residencial pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) têm direito ao desconto de 50% nas custas de cartório — escritura e registro — conforme o Art. 290 da Lei 6.015/1973. Este benefício diz respeito exclusivamente às taxas do cartório, não ao ITBI.

Desconto por antecipação de pagamento (São Paulo)

O município de São Paulo concede desconto de 5% a 10% sobre o valor do ITBI para contribuintes que pagam a guia antes do vencimento. O percentual exato depende do prazo de antecipação. É uma economia relevante em operações de alto valor.

Contestação do valor venal excessivo

Se o município avaliar o imóvel por um valor venal muito acima do preço de venda — e, portanto, calcular o ITBI sobre uma base maior — é possível contestar administrativamente a avaliação junto à Secretaria Municipal de Fazenda. O processo exige laudo de avaliação particular e protocolo formal de impugnação. Um advogado tributarista pode orientar sobre a viabilidade no seu caso específico.

Como simular o ITBI e os custos totais antes de fazer uma proposta?

Calcular apenas o ITBI não basta — você precisa saber o custo total de aquisição: ITBI + escritura + registro + certidões + assessoria. A ferramenta gratuita PropAudit faz essa simulação completa em menos de 2 minutos. (Uan Brazil Homes)

O que o PropAudit calcula?

A calculadora PropAudit foi desenvolvida para compradores de imóvel no Brasil — tanto residentes quanto brasileiros no exterior. Em uma única ferramenta, ela calcula:

• ITBI pela alíquota do município do imóvel
• Custas de escritura pública (tabela do TABELIONATO do estado)
• Taxa de registro no Cartório de Registro de Imóveis
• Certidões necessárias para a transação
• Custo total de aquisição em reais e percentual sobre o valor do imóvel

O resultado te dá o custo real de comprar aquele imóvel — não apenas o preço anunciado. Isso permite negociar melhor, planejar o financiamento com precisão e evitar surpresas no fechamento.

Por que calcular antes da proposta?

Muitos compradores descobrem o custo total de aquisição apenas na hora de assinar a escritura — quando já não é possível renegociar. Conhecer os números antes da proposta permite:

• Incluir o ITBI e custas no cálculo de viabilidade do negócio
• Negociar com o vendedor quem arca com cada custo
• Solicitar ao banco o valor correto de financiamento
• Evitar surpresas que atrasem ou inviabilizem o fechamento

"Calculei todos os custos antes de fazer a proposta. Evitei uma surpresa de R$18.000 em taxas que não estavam no meu planejamento." — Manuel Feneberg, Deutschland

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