O ITBI em São Paulo é um dos principais custos de transação na compra de imóvel no município, e muitos compradores só descobrem o valor real na hora de fechar negócio. A alíquota é de 3%, mas a base de cálculo pode surpreender — a Prefeitura de SP usa o Valor Venal de Referência (VVR), que em alguns bairros supera o preço de mercado. Antes de assinar qualquer contrato, use a calculadora de ITBI e custos totais de transação do PropAudit para saber exatamente o que vai pagar.
Neste guia você vai encontrar: como a alíquota e a base de cálculo funcionam na prática, a isenção de 50% para primeiro imóvel residencial, o passo a passo para pagar pelo portal da Prefeitura, uma comparação com as principais cidades paulistas, e como funciona o ITBI no financiamento. Para o contexto mais amplo dos custos ocultos na compra de imóvel no Brasil, veja o guia completo.
Em resumo — ITBI em São Paulo
Alíquota: 3% sobre o maior valor entre o preço declarado na escritura e o Valor Venal de Referência (VVR) da Prefeitura de SP. Base: Lei 11.154/1991 atualizada pelo Decreto Municipal nº 62.339/2023.
Isenção de 50% para primeiro imóvel residencial de até 200 salários mínimos: em 2026, imóveis até R$291.600. Aplica-se apenas a pessoas físicas que nunca tiveram imóvel em SP.
Prazo de pagamento: 10 dias úteis após a lavratura da escritura ou o registro do contrato de financiamento. Atraso gera multa de 2% + juros SELIC.
Para um imóvel de R$500.000 em São Paulo (sem isenção), o ITBI é R$15.000. Use o PropAudit para ver o custo total da transação.
Qual é a alíquota do ITBI em São Paulo e como é calculada a base?
O ITBI de São Paulo é 3%, calculado sobre o maior entre o Valor Venal de Referência (VVR) e o valor declarado de compra e venda. Se você declarar R$400.000 mas a Prefeitura avaliar o imóvel em R$450.000, o ITBI incide sobre R$450.000 — R$13.500 de imposto. (Fonte: Decreto Municipal nº 62.339/2023)
ITBI São Paulo 2026 — quanto pagar por valor de imóvel (alíquota 3%)
R$ 200.000
R$ 6.000
R$ 500.000
R$ 15.000
R$ 800.000
R$ 24.000
R$ 1.200.000
R$ 36.000
R$ 2.000.000
R$ 60.000
ITBI São Paulo: alíquota única de 3% sobre o maior valor entre a transação e o valor venal de referência (VVR) do imóvel. Pago antes do registro em cartório.
Alíquota e base legal
A alíquota é 3%, fixa para todas as faixas de valor — não existe progressividade no ITBI de São Paulo. A base legal é a Lei Municipal 11.154/1991, com atualizações pelo Decreto Municipal nº 62.339/2023.
A base de cálculo é sempre o maior dos dois valores: o preço declarado na escritura de compra e venda, ou o Valor Venal de Referência (VVR) calculado pela Prefeitura de SP com base na planta genérica de valores. Essa regra foi reforçada pela Suprema Tribunal Federal (RE 1294969) que confirmou a legalidade do uso do VVR como base mínima de cálculo.
⚠ Atenção ao VVR
O VVR pode ser maior que o preço de mercado em alguns bairros. Consulte o VVR antes de fechar negócio em sf.prefeitura.sp.gov.br → "IPTU" → "Consulta ITBI". Assim você já sabe exatamente a base de cálculo que será usada.
Fórmula e exemplos
ITBI = Base de Cálculo × 3% Base = max(Valor Declarado, VVR)
Exemplos de cálculo de ITBI em São Paulo (alíquota 3%). O VVR é consultado na Prefeitura de SP. Fonte: Lei Municipal 11.154/1991.
Valor Compra
VVR (exemplo)
Base ITBI
ITBI (3%)
R$ 200.000
R$ 180.000
R$ 200.000
R$ 6.000
R$ 300.000
R$ 320.000
R$ 320.000
R$ 9.600
R$ 500.000
R$ 490.000
R$ 500.000
R$ 15.000
R$ 800.000
R$ 780.000
R$ 800.000
R$ 24.000
R$ 1.000.000
R$ 950.000
R$ 1.000.000
R$ 30.000
Nos casos em que o VVR supera o preço declarado — como no segundo exemplo da tabela acima —, o comprador paga ITBI sobre um valor que não pagou pelo imóvel. É por isso que consultar o VVR antes de negociar o preço é tão importante. Use a calculadora de ITBI e custos totais de transação para simular diferentes cenários.
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Como funciona a isenção de ITBI para primeiro imóvel em São Paulo?
São Paulo concede desconto de 50% no ITBI para o primeiro imóvel residencial de pessoa física em imóveis de até 200 salários mínimos. Em 2026, o limite é R$291.600 (200 × R$1.458). A isenção reduz a alíquota efetiva de 3% para 1,5%. (Fonte: Lei Municipal 11.154/1991, art. 6°)
Condições para ter o desconto de 50%
Para se qualificar à isenção de 50%, todos os cinco requisitos abaixo devem ser atendidos simultaneamente:
Imóvel residencial — não comercial, não misto com predominância comercial
Valor até 200 salários mínimos — em 2026, até R$291.600 (base: salário mínimo de R$1.458)
Comprador pessoa física — pessoa jurídica não tem direito à isenção
Primeiro imóvel na cidade de São Paulo — não pode ter outro imóvel com matrícula em SP
Destinado à moradia do comprador — não para investimento, aluguel ou temporada
Exemplo prático da isenção
Imóvel residencial em SP com valor de R$250.000 para primeiro comprador pessoa física:
ITBI sem isenção: R$250.000 × 3% = R$7.500
ITBI com isenção de 50%: R$250.000 × 1,5% = R$3.750
Economia: R$3.750
⚠ Atenção: isenção é exclusiva do município de SP
A isenção aplica-se APENAS ao município de São Paulo. Guarulhos, Campinas, Santo André e outras cidades do estado de São Paulo têm regras próprias — a maioria não oferece desconto equivalente para primeiro imóvel. Verifique sempre na prefeitura do município onde está comprando.
Como solicitar a isenção
A isenção é declarada automaticamente no portal do ITBI da Prefeitura de SP ao preencher o formulário de cálculo. O comprador deve selecionar a opção "primeiro imóvel" e comprovar que não possui outro imóvel registrado no município. O cartório pode solicitar declaração adicional.
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Como pagar o ITBI em São Paulo: portal, prazo e documentos?
O ITBI de São Paulo é pago pelo portal sf.prefeitura.sp.gov.br em até 10 dias úteis após a lavratura da escritura ou o registro do contrato de financiamento. O atraso gera multa de 2% + juros SELIC. O tabelião normalmente auxilia no processo. (Fonte: Prefeitura de SP / Lei 11.154/1991)
Passo 2: Informe o número da matrícula do imóvel e o valor declarado de venda
Passo 3: O sistema calcula automaticamente a base de cálculo (maior entre valor declarado e VVR)
Passo 4: Se aplicável, selecione a isenção de primeiro imóvel
Passo 5: Emita a guia de recolhimento (NFS-e ITBI) com código de barras
Passo 6: Pague via banco, internet banking ou lotérica
Passo 7: Leve o comprovante ao tabelionato antes de lavrar a escritura
Prazos e multas
Prazo legal: 10 dias úteis após a escritura pública ou o registro do contrato de financiamento
Multa por atraso: 2% sobre o valor do ITBI + juros SELIC mensal
Quem paga: sempre o comprador, por determinação da lei municipal
⚠ Financiamento: ITBI antes do crédito
No financiamento bancário (Caixa, BB, Bradesco etc.), o banco exige o comprovante de pagamento do ITBI antes de liberar o crédito hipotecário. Na prática, o ITBI é pago antes da escritura, não depois — mesmo que a lei permita até 10 dias úteis após o ato.
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Como o ITBI de São Paulo se compara com outras cidades do estado?
São Paulo cobra 3% de ITBI, mesma alíquota de Guarulhos, Osasco e Santo André. Campinas cobra 2,7%, Santos e Ribeirão Preto cobram 2,5%. O diferencial de São Paulo está na base de cálculo com o VVR e na isenção de 50% para primeiro imóvel — benefício que a maioria das cidades paulistas não oferece. (Fonte: leis municipais 2026)
Comparação de ITBI nas principais cidades de São Paulo (2026). Fontes: leis municipais e portais das prefeituras. Verifique sempre a alíquota vigente antes da compra.
Cidade
Alíquota ITBI
Isenção Primeiro Imóvel
Base de Cálculo
São Paulo
3%
50% (até R$291.600)
Maior entre valor declarado e VVR
Guarulhos
3%
Não há
Valor declarado
Campinas
2,7%
Não há
Valor declarado
Santo André
3%
Não há
Valor declarado
São Bernardo do Campo
2,8%
Não há
Valor declarado
Osasco
3%
Não há
Valor declarado
Santos
2,5%
Não há
Valor declarado
Ribeirão Preto
2,5%
Não há
Valor declarado
Alíquotas mudam — sempre confirme
As alíquotas acima são referência de 2026. O ITBI é um imposto municipal e as câmaras municipais podem aprovem alterações a qualquer momento. Confirme sempre com a prefeitura do município antes de fechar negócio. Para um guia completo, veja como calcular ITBI em qualquer cidade do Brasil.
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Como fica o ITBI na compra financiada em São Paulo?
No financiamento bancário em São Paulo, o ITBI de 3% incide sobre o valor total de compra e venda do imóvel — não apenas sobre a parte financiada. Se você paga R$100.000 de entrada e financia R$400.000, o ITBI é calculado sobre R$500.000 (valor total): R$15.000. (Fonte: Lei 11.154/1991; STJ REsp 1.850.893)
ITBI no SFH: escritura gratuita, ITBI não
Um erro comum é confundir a gratuidade da escritura prevista na Lei 4.380/64 (Sistema Financeiro da Habitação) com isenção de ITBI. A Lei 4.380/64 isenta as escrituras lavradas no SFH das custas notariais — mas o ITBI de 3% continua sendo pago normalmente pelo comprador. Não há isenção de ITBI no financiamento pelo SFH.
⚠ FGTS não pode pagar ITBI
O FGTS só pode ser usado para pagamento do valor do imóvel (entrada e parcelas) — nunca para pagar ITBI, escritura ou registro. O ITBI deve ser pago em dinheiro (TED, boleto, internet banking), sempre pelo comprador, antes da liberação do crédito bancário.
Ordem de pagamento no financiamento
Assinatura do contrato de compra e venda com o vendedor
Vistoria e avaliação do imóvel pelo banco
Cálculo e emissão da guia de ITBI no portal da Prefeitura de SP
Pagamento do ITBI (obrigatório antes do próximo passo)
Registro do contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis
Liberação do crédito pelo banco para o vendedor
Bancos como Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil exigem o comprovante de quitação do ITBI antes de registrar o contrato de financiamento. Planeje esse custo como parte da entrada — ele deve estar disponível em dinheiro no momento do fechamento.
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Como calcular exatamente o ITBI do seu imóvel em São Paulo?
Para calcular o ITBI em São Paulo: (1) consulte o VVR do imóvel no portal da Prefeitura de SP; (2) compare com o preço de compra; (3) aplique 3% sobre o maior valor; (4) verifique se há isenção de 50%. A calculadora de ITBI e custos totais do PropAudit faz tudo isso automaticamente.
Compare VVR com o preço negociado: base = max(VVR, preço de compra)
Aplique 3%: ITBI = base × 0,03
Se for primeiro imóvel residencial até R$291.600: ITBI = base × 0,015
Custos totais de transação em SP (referência R$500.000)
Estimativa de custos de transação para imóvel de R$500.000 em São Paulo (2026). ITBI, escritura e registro variam. Use o PropAudit para simular o seu caso.
Custo
Base
Estimativa
ITBI (3%)
R$ 500.000
R$ 15.000
Escritura Pública
Tabela notarial SP
R$ 4.580
Registro de Imóveis
Tabela cartório SP
R$ 3.200
Certidões
Conjunto de certidões
R$ 1.200
Total estimado
~R$ 23.980
Esses valores são estimativas. O ITBI é exato (3% sobre a base de cálculo). Escritura e registro variam conforme a tabela do Colégio Notarial do estado de SP. Para a lista completa de certidões necessárias para a compra, veja o guia específico.
Calcule o ITBI exato do seu imóvel em SP
Informe o valor do imóvel, se é primeiro imóvel e a forma de compra. A calculadora mostra ITBI, escritura, registro e certidões — tudo de uma vez, de graça.
Sim. O comprador que discorda do Valor Venal de Referência calculado pela Prefeitura de São Paulo pode impugnar administrativamente junto à Secretaria Municipal de Finanças. O processo exige a apresentação de um laudo de avaliação técnica (ABNT NBR 14653) com o valor de mercado inferior ao VVR. O prazo de análise varia entre 30 e 90 dias, e durante a impugnação o ITBI pode ser pago com base no valor declarado, ficando a diferença sujeita a cobrança posterior se a impugnação for indeferida.
Atenção: a contestação do VVR é um processo administrativo formal. Se você acredita que o VVR do seu imóvel está acima do valor de mercado, consulte um advogado especialista em direito imobiliário antes de impugnar. O guia completo para comprar imóvel no Brasil explica quando vale a pena buscar assessoria jurídica.
Qual é a diferença entre ITBI, IPTU e ITR?
Os três são impostos sobre imóveis, mas incidem em momentos e situações diferentes:
ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): pago uma única vez, na transmissão da propriedade (compra e venda, doação com encargo etc.). Municipal.
IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): pago anualmente pelo proprietário do imóvel urbano. A base é o Valor Venal de Referência — o mesmo VVR que incide sobre o ITBI em SP. Municipal.
ITR (Imposto Territorial Rural): incide sobre imóveis rurais. Federal (Receita Federal).
No momento da compra, o ITBI é o imposto mais relevante. Após a compra, o IPTU passa a ser a obrigação tributária recorrente. Ambos usam o VVR em São Paulo, então um imóvel com VVR alto paga mais nos dois impostos.
Quando o ITBI em São Paulo é isento (não apenas reduzido)?
A isenção total de ITBI em São Paulo é rara e restrita a casos específicos previstos na Lei 11.154/1991:
Integralização de capital social: quando uma pessoa física transfere um imóvel para uma empresa na constituição ou aumento de capital (com ressalvas sobre atividade imobiliária)
Desincorporação: reversão do imóvel da empresa de volta ao sócio que o integralizou, em dissolução societária
Fusões e incorporações empresariais: em casos específicos previstos no Código Tributário Nacional
Na compra residencial comum — à vista ou financiada — não há isenção total de ITBI em São Paulo. O máximo disponível para pessoa física é o desconto de 50% para primeiro imóvel residencial até R$291.600, conforme descrito acima. Use a calculadora de ITBI e custos totais de transação para confirmar o valor exato do seu caso.
O ITBI em São Paulo é 3% sobre o maior valor entre o preço declarado e o Valor Venal de Referência (VVR) da Prefeitura — se a Prefeitura avaliar acima do preço, você paga sobre o valor dela.
Primeiro imóvel residencial em São Paulo tem 50% de desconto no ITBI para imóveis até R$291.600 (200 salários mínimos de 2026) — a alíquota efetiva cai de 3% para 1,5%.
O ITBI deve ser pago em 10 dias úteis após a escritura ou registro do financiamento — atraso gera multa de 2% + juros SELIC.
FGTS não pode ser usado para pagar ITBI. O imposto deve ser pago em dinheiro, sempre pelo comprador, antes da liberação do crédito bancário.
No financiamento pelo SFH, apenas a escritura é gratuita (Lei 4.380/64) — o ITBI de 3% continua sendo pago normalmente pelo comprador sobre o valor total do imóvel.
Apenas se o VVR for maior que o preço declarado. Se você pagar mais que o VVR, o ITBI incide sobre o preço de compra. A base é sempre o MAIOR dos dois valores — valor declarado na escritura ou Valor Venal de Referência (VVR) da Prefeitura de SP.
Posso parcelar o ITBI em São Paulo?
Não. O ITBI de São Paulo deve ser pago à vista, em cota única, antes da lavratura da escritura ou do registro do contrato de financiamento. Não há parcelamento previsto na legislação municipal de São Paulo.
O ITBI em São Paulo é pago antes ou depois da escritura?
Antes. O tabelionato exige o comprovante de pagamento do ITBI para lavrar a escritura. No financiamento, o banco exige o comprovante antes de liberar o crédito hipotecário. O prazo legal é de 10 dias úteis após o ato, mas na prática o pagamento é feito antes da lavratura da escritura ou do registro.
Quem define a alíquota do ITBI em São Paulo?
O ITBI é um imposto municipal. A alíquota é definida por lei municipal — em São Paulo, pela Lei 11.154/1991 e suas atualizações. A Prefeitura de SP pode alterar a alíquota por projeto de lei aprovado na Câmara Municipal de São Paulo.
É possível contestar o VVR se for muito alto?
Sim. O comprador pode impugnar o VVR administrativamente junto à Secretaria Municipal de Finanças de SP, apresentando laudo de avaliação com valor de mercado inferior. O processo pode demorar 30 a 90 dias. Durante a impugnação, o ITBI pode ser pago com base no valor declarado, com a diferença sendo cobrada se a impugnação for indeferida.
Imóvel comercial em São Paulo tem a mesma alíquota de ITBI?
Sim, 3% para imóvel comercial também. A diferença é que imóvel comercial não tem a isenção de 50% para primeiro imóvel — essa isenção é exclusiva para imóveis residenciais de pessoa física com valor até R$291.600 (200 salários mínimos de 2026).
U
Uanderson Caetano da Silva
Fundador, Uan Brazil Homes LTDA · CNPJ 63.568.831/0001-84
Brasileiro, baseado em Munique há 15 anos, MBA na Alemanha. Proprietário de 4 apartamentos em Ipanema gerenciados remotamente como Airbnb desde 2022. Compartilho o que aprendi comprando e administrando imóveis no Rio de Janeiro à distância. Este conteúdo não é aconselhamento jurídico ou financeiro profissional. Para apoio na compra de imóvel no Brasil, fale comigo.
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