Comprar um imóvel no Brasil vai muito além do preço combinado com o vendedor. Impostos municipais, cartório, certidões, assessoria jurídica e — dependendo da localização — laudêmio fazem parte da conta final. Compradores desavisados chegam ao cartório sem os recursos necessários e perdem o negócio ou são surpreendidos por dívidas inesperadas.
Este guia reúne todos os custos reais na compra de imóvel no Brasil em 2026, com tabelas por cidade, comparativo entre compra à vista e financiada, e a calculadora de custos gratuita PropAudit para simular tudo antes de fechar negócio. Consulte também o guia completo para comprar imóvel no Brasil. Este conteúdo é informativo e não é aconselhamento jurídico ou financeiro.
Em resumo — Custos na Compra de Imóvel
Reserve 5% a 10% do valor do imóvel além do preço de venda — para um imóvel de R$500k isso significa R$25.000 a R$50.000 extras
O ITBI varia por cidade: São Paulo e Rio de Janeiro cobram 3%, Curitiba 2,7%, Florianópolis e Brasília 2%
Na compra financiada, a escritura é gratuita pela Lei 4.380/64 — economizando R$5.000 a R$8.000 vs compra à vista
O laudêmio no Rio de Janeiro é 5% sobre o valor de venda em terrenos de marinha — custo ignorado por quase todos os compradores
Certidões, assessoria jurídica e avaliação bancária somam R$5.000 a R$12.000 extras que não aparecem na simulação de financiamento
Use a raio-X do imóvel no PropAudit para simular todos os custos reais antes de fechar negócio
Quanto custa realmente comprar um imóvel no Brasil além do preço de venda?
Além do preço de venda, os compradores de imóvel no Brasil pagam entre 5% e 10% adicionais em impostos, cartório, certidões e assessoria. Para um imóvel de R$500.000, isso representa R$25.000 a R$50.000 extras — valores que raramente aparecem no contrato e pegam desprevenidos mesmo compradores experientes. (Fonte: NR Advogados / Larya, 2026)
Existem cinco categorias principais de custos adicionais na compra de um imóvel no Brasil:
1. ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis
Imposto municipal obrigatório cobrado na transferência do imóvel. A alíquota varia de 2% a 3% dependendo da cidade. Em São Paulo e Rio de Janeiro, equivale a R$15.000 para um imóvel de R$500.000.
2. Escritura Pública
Documento lavrado em cartório que formaliza a transferência. O custo segue tabela estadual progressiva — em São Paulo, cerca de R$4.580 para um imóvel de R$500.000. Na compra financiada pelo SFH, é dispensada pela Lei 4.380/64.
3. Registro em Cartório de Imóveis
Sem registro, o comprador não é proprietário perante terceiros. O custo é de aproximadamente 0,7% a 1% do valor do imóvel (R$3.500 a R$5.000 para um imóvel de R$500.000).
4. Certidões
Documentos que comprovam que o imóvel e o vendedor estão livres de pendências. Custam de R$300 a R$1.200 no total, dependendo do estado e do número de certidões exigidas.
5. Assessoria Jurídica
O advogado imobiliário analisa a matrícula, revisa o contrato e acompanha o registro. Custa entre 0,5% e 2% do valor do imóvel — e pode evitar fraudes e prejuízos muito maiores.
Regra dos 7%
Especialistas em direito imobiliário recomendam reservar sempre 7% do valor do imóvel para cobrir todos os custos de aquisição, independentemente da forma de pagamento.
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Simule ITBI, escritura, registro, certidões e assessoria antes de fechar qualquer negócio.
O que é ITBI e quanto você vai pagar em cada cidade do Brasil?
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal obrigatório cobrado na transferência de qualquer imóvel. A alíquota varia por cidade: São Paulo e Rio de Janeiro cobram 3% — equivalente a R$15.000 em um imóvel de R$500.000. (Fonte: Conexão Imóveis, 2026)
ITBI por cidade — alíquota e custo em imóvel de R$500.000 (2026)
Cidade
Estado
Alíquota ITBI
Custo em R$500k
Obs.
São Paulo
SP
3,0%
R$15.000
Redução SFH parcial
Rio de Janeiro
RJ
3,0%
R$15.000
Laudêmio adicional para marinha
Belo Horizonte
MG
3,0%
R$15.000
—
Curitiba
PR
2,7%
R$13.500
—
Florianópolis
SC
2,0%
R$10.000
—
Brasília
DF
2,0%
R$10.000
Base = maior entre venal e venda
Fortaleza
CE
3,0%
R$15.000
—
Salvador
BA
3,0%
R$15.000
—
Porto Alegre
RS
3,0%
R$15.000
—
Goiânia
GO
2,0%
R$10.000
—
Confirme sempre na Secretaria Municipal de Fazenda antes de emitir a guia. Alíquotas são definidas por lei municipal e podem mudar a qualquer momento.
Base de cálculo do ITBI
A base de cálculo do ITBI é, em geral, o valor da transação (preço de venda). Porém, alguns municípios — como Brasília e eventualmente São Paulo — aplicam o ITBI sobre o valor venal quando este for superior ao preço de venda. Isso significa que o imposto pode ser maior do que o esperado quando o valor venal do imóvel supera o preço combinado entre as partes.
Quando pagar o ITBI?
O ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura pública (ou do registro no caso de financiamento). O cartório não registra a transferência sem o comprovante de pagamento do ITBI. O prazo de pagamento após a emissão da guia varia por município — em média, entre 5 e 30 dias úteis.
⚠ Atenção antes de pagar o ITBI
Não pague o ITBI antes de verificar se o imóvel está livre de ônus e pendências jurídicas. O pagamento do ITBI não substitui a análise da matrícula — e não garante que a transferência será concluída com sucesso.
Próximo: Escritura Pública →
Escritura pública de imóvel: quanto custa e quando é obrigatória?
A escritura pública é o documento lavrado em cartório que formaliza a transferência do imóvel do vendedor para o comprador. O custo segue tabela progressiva estadual — em São Paulo, varia de R$1.900 para imóveis de R$50k a R$6.000 para R$800k. Na compra financiada, a escritura é dispensada pela Lei 4.380/64. (Fonte: TJSP/Tabela Notarial 2026)
O que é a escritura pública?
A escritura pública é o ato jurídico lavrado pelo tabelião de notas que transfere formalmente a propriedade do imóvel do vendedor para o comprador. Para imóveis comprados à vista, ela é obrigatória por força do Código Civil. Sem ela, o registro no Cartório de Imóveis não pode ser feito.
Custo estimado de escritura pública por valor do imóvel — São Paulo (TJSP 2026)
Valor do Imóvel
Custo Estimado da Escritura
R$200.000
R$1.890
R$300.000
R$2.780
R$400.000
R$3.680
R$500.000
R$4.580
R$700.000
R$6.020
R$1.000.000
R$7.650
Escritura pública vs contrato particular
O contrato particular de compra e venda é um documento entre as partes que não substitui a escritura pública para fins de registro. Ele é usado como instrumento preliminar (promessa de compra e venda), mas sem a escritura pública lavrada em tabelionato de notas — ou o contrato de financiamento com força de escritura — o registro definitivo da propriedade não pode ser efetuado.
Comprando financiado? Escritura gratuita pela Lei 4.380/64
A escritura pública não é necessária na compra financiada pelo SFH. O contrato de financiamento bancário tem força de escritura pública nos termos da Lei 4.380/64, Art. 61. Economia: R$3.000 a R$7.500 dependendo do valor do imóvel.
Próximo: Registro em Cartório →
Registro de imóvel: por que é indispensável e quanto custa no cartório?
Sem registro no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador não é considerado proprietário legalmente — mesmo com escritura assinada e ITBI pago. O registro custa aproximadamente 0,7% a 1% do valor do imóvel e leva de 15 a 30 dias. (Fonte: Lei 6.015/73, Art. 1.245 CC)
Por que o registro é obrigatório?
O Código Civil brasileiro é claro no Art. 1.245: "A transferência entre vivos da propriedade mediante título translativo, somente por meio do registro". Isso significa que assinar a escritura e pagar o ITBI não são suficientes — sem o registro no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, a propriedade não é transferida legalmente.
Quanto custa o registro?
O custo do registro segue tabela estadual e varia entre 0,7% e 1% do valor declarado do imóvel. Para um imóvel de R$500.000, o registro custa aproximadamente R$3.000 a R$5.000. Compradores de primeiro imóvel pelo SFH têm direito a 50% de desconto nas custas de cartório, conforme o Art. 290 da Lei 6.015/73.
Como funciona o processo de registro?
Apresente a escritura pública (ou contrato de financiamento) ao Cartório de Registro de Imóveis competente
O cartório emite nota de exigência se houver pendências documentais — prazo para regularização
Após quitação das custas, o oficial faz o registro na matrícula do imóvel
A certidão de matrícula atualizada confirma o novo proprietário — prazo médio de 15 a 30 dias
⚠ Comprou sem registrar? Você não é o dono perante terceiros
O vendedor pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa — e aquele que registrar primeiro terá o direito. Não adie o registro após a assinatura da escritura ou contrato de financiamento.
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Comprar financiado é mais barato em custos cartoriais? O que muda pela Lei 4.380/64?
Surpreendentemente, a compra financiada tem custos cartoriais menores do que a compra à vista. A Lei 4.380/64 dispensa a escritura pública no financiamento pelo SFH, e o registro da alienação fiduciária custa menos do que o registro de escritura. Para um imóvel de R$500k, o financiamento economiza R$3.000 a R$5.000 em cartório. (Fonte: Lei 4.380/64)
Comparativo de custos totais para imóvel de R$500.000 — à vista vs financiado (Rio de Janeiro/São Paulo, 2026)
Custo
À Vista
Financiado
Obs.
ITBI (3%)
R$15.000
R$15.000
Obrigatório nos dois
Escritura Pública
R$4.580
R$0
Lei 4.380/64 dispensa no financiamento
Registro de Imóveis
R$4.500
R$3.200
Alienação fiduciária = menor custo
Avaliação Bancária
—
R$3.500
Laudo exigido pelo banco
Certidões
R$1.200
R$1.200
Aprox. 8 certidões
Seguro MIP+DFI (1º ano)
—
R$1.200
Obrigatório no financiamento
Total sem advogado
R$25.280 (5,06%)
R$24.100 (4,82%)
Financiado economiza R$1.180
Total com advogado (1,5%)
R$32.780 (6,56%)
R$31.600 (6,32%)
Sempre reserve 7% do valor
Nota sobre desconto SFH: Compradores de primeiro imóvel pelo SFH têm direito a 50% de desconto nas custas de registro no cartório de imóveis (Lei 6.015/73, Art. 290), o que pode reduzir ainda mais o custo total do financiamento.
Dica do investidor
O financiamento imobiliário, além de preservar capital para reforma e reserva de emergência, ainda economiza em cartório. Se as taxas do banco forem razoáveis, o financiamento muitas vezes faz mais sentido financeiro do que comprar à vista.
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Nossa calculadora calcula automaticamente os custos de aquisição para compra à vista e financiada.
Quais são os custos com certidões e assessoria jurídica que a maioria ignora?
As certidões necessárias para uma compra segura somam R$300 a R$1.200, dependendo do estado e do número de certidões exigidas. A assessoria jurídica especializada em direito imobiliário custa entre 0,5% e 2% do valor do imóvel — e pode evitar prejuízos muito maiores. (Fonte: OAB/SP tabela de honorários 2026)
Certidões necessárias e seus custos
Certidões para compra segura de imóvel (estimativa 2026)
Certidão
Custo Estimado
Certidão de Matrícula Atualizada
R$30–50
Certidão Negativa de Ônus Reais
R$30–50
Certidão Negativa de Débitos Municipais (IPTU)
R$0–80
Certidão da Receita Federal (CND)
R$0 (online)
Certidão Negativa de Distribuição Cível do vendedor
R$80–120
Certidão Criminal do vendedor
R$80–120
Total estimado
R$300–R$1.200
O que faz um advogado imobiliário?
O advogado especializado em direito imobiliário é responsável por: verificar a matrícula do imóvel quanto a restrições, construções irregulares, hipotecas em aberto e indícios de fraude; revisar cláusulas problemáticas no contrato de compra e venda; identificar ações judiciais contra o imóvel; e garantir que toda a documentação esteja em ordem para o registro.
O advogado imobiliário é o melhor investimento da compra
O advogado imobiliário é o único profissional que pode identificar cláusulas problemáticas no contrato de compra e venda, verificar ações judiciais contra o imóvel na matrícula e garantir que a transferência seja legalmente segura. Seu custo é de 0,5% a 2% do valor — um dos melhores investimentos da compra.
Próximo: Laudêmio (RJ) →
O que é laudêmio e quem precisa pagar 5% extra na compra de imóvel no Rio?
O laudêmio é uma taxa cobrada pela União sobre imóveis em terrenos de marinha — áreas costeiras muito comuns em Ipanema, Leblon, Copacabana, Barra e Niterói no Rio de Janeiro. O valor é de 5% sobre o preço de venda, pago pelo vendedor — mas frequentemente negociado e embutido no preço. (Fonte: SPU — Secretaria do Patrimônio da União, 2026)
O que são terrenos de marinha?
Terrenos de marinha são as áreas até 33 metros a partir da linha de preamar médio de 1831 (posição histórica da maré alta), ao longo do litoral brasileiro. Esses terrenos pertencem à União Federal, e os imóveis construídos sobre eles são submetidos ao regime de enfiteuse (aforamento): o proprietário detém apenas o domínio útil — não o pleno — e deve pagar uma taxa anual à União.
Laudêmio e foro
Na transferência de imóvel em terreno de marinha existem duas cobranças distintas:
Laudêmio: 5% sobre o valor da transação (venda), pago à União uma única vez a cada transferência
Foro: taxa anual de 0,6% sobre o valor do terreno, paga todo ano pelo ocupante ao patrimônio da União
O laudêmio é, por lei, de responsabilidade do vendedor — mas é prática comum que o ônus seja negociado entre as partes e eventualmente embutido no preço pedido pelo imóvel. Em um imóvel de R$800.000, o laudêmio equivale a R$40.000.
Como verificar se o imóvel é de terreno de marinha?
Consulte a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis — indicações como "enfiteuse", "aforamento" ou "terreno de marinha" serão explícitas. Também é possível verificar no site da SPU — Secretaria do Patrimônio da União.
Sem o pagamento do laudêmio e a obtenção da Certidão Autorizativa de Transferência (CAT) emitida pela SPU, o cartório não registrará a transferência do imóvel.
⚠ Atenção compradores em Ipanema, Leblon, Copacabana, Barra e Niterói
Verifique SEMPRE na matrícula do imóvel se há indicação de "enfiteuse" ou "terreno de marinha". Neste caso, o laudêmio de 5% deve ser quitado antes do registro — e pode impactar significativamente a negociação do preço final.
Como calcular o custo total de aquisição do seu imóvel antes de fechar negócio?
Antes de fechar qualquer negócio, calcule o custo total de aquisição — que inclui ITBI, cartório, certidões, assessoria e, se aplicável, laudêmio. Nossa ferramenta gratuita PropAudit faz esse cálculo automaticamente e ainda estima o potencial de valorização e rentabilidade. (Uanderson Caetano da Silva, Uan Brazil Homes)
TCA — Custo Total de Aquisição: soma de ITBI, escritura (se aplicável), registro, certidões e assessoria jurídica estimada
Comparação com preço de mercado: avalia se o preço pedido está dentro da faixa de mercado para o bairro e tipologia
Rentabilidade Airbnb estimada: projeção de receita para imóveis explorados por temporada no Rio de Janeiro
Avaliação de riscos: indicadores de risco baseados em localização, tipologia e forma de pagamento
Gratuito vs relatório completo
O cálculo do custo total de aquisição (TCA) é gratuito. O relatório completo com análise de mercado em 11 pontos — incluindo comparação com imóveis similares, análise de rentabilidade detalhada e avaliação de riscos — custa R$149.
"A ferramenta me deu clareza total sobre todos os custos antes de fechar a compra do apartamento em Ipanema. Valia muito mais do que R$149."
Manuel Feneberg, Deutschland
Por lei, o ITBI é de responsabilidade do comprador — é ele quem realiza a aquisição do bem imóvel. No entanto, nada impede que vendedor e comprador negociem quem paga, o que deve ser explicitado no contrato de compra e venda.
Posso parcelar o ITBI?
Depende do município. São Paulo permite parcelamento em até 5 vezes com acréscimo de juros. Rio de Janeiro exige pagamento à vista. Consulte a Secretaria Municipal de Fazenda da sua cidade para as condições atuais.
O ITBI e o IPTU são a mesma coisa?
Não. O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é pago uma única vez na transferência de propriedade. O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é pago anualmente pelo proprietário do imóvel. São tributos municipais distintos.
Se eu comprar financiado, mesmo assim pago escritura?
Não. O contrato de financiamento imobiliário celebrado com instituição financeira sob as regras do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) tem força de escritura pública pela Lei 4.380/64. Você paga apenas o registro da alienação fiduciária no cartório de imóveis.
Quanto custa um advogado para compra de imóvel?
A assessoria jurídica imobiliária custa geralmente entre 0,5% e 2% do valor do imóvel. Para um imóvel de R$500.000, isso representa R$2.500 a R$10.000. O serviço inclui análise da matrícula, revisão do contrato, verificação de certidões e acompanhamento do registro.
O que é valor venal e por que importa para o ITBI?
O valor venal é o valor de referência atribuído pelo município ao imóvel para fins de tributação. Alguns municípios calculam o ITBI sobre o valor venal quando este é maior do que o valor de venda — o que pode aumentar o imposto. Verifique o valor venal na Secretaria da Fazenda antes de fechar o negócio.
Preciso das certidões do imóvel ou do vendedor?
De ambos. As certidões do imóvel verificam se há dívidas, hipotecas ou restrições judiciais registradas na matrícula. As certidões do vendedor (pessoa física ou jurídica) verificam se há ações judiciais, dívidas trabalhistas ou fiscais que possam atingir o imóvel por fraude à execução.
Posso simular os custos antes de fechar negócio?
Sim. A ferramenta PropAudit em uanbrazilhomes.com/propaudit/ calcula gratuitamente o custo total de aquisição com base no valor do imóvel, cidade e forma de pagamento. O relatório completo com análise de mercado, rentabilidade e riscos custa R$149.
U
Uanderson Caetano da Silva
Fundador, Uan Brazil Homes LTDA · CNPJ 63.568.831/0001-84
Brasileiro, baseado em Munique há 15 anos, MBA na Alemanha. Proprietário de 4 apartamentos em Ipanema gerenciados remotamente como Airbnb desde 2022. Compartilho o que aprendi comprando e administrando imóveis no Rio de Janeiro à distância. Este conteúdo não é aconselhamento jurídico ou financeiro profissional.
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