A escritura pública de imóvel é um dos custos mais subestimados na compra de um imóvel no Brasil — e também um dos mais mal compreendidos. Muitos compradores não sabem que a escritura não é suficiente por si só: sem o registro no cartório de imóveis, a propriedade não muda de mãos legalmente. Use a calculadora gratuita de custos de transação para estimar o total antes de fechar negócio.
Neste guia, você vai entender exatamente quanto custa a escritura por faixa de valor do imóvel, quando ela é obrigatória pelo Código Civil, quando o SFH dispensa o pagamento, e qual a sequência correta para se tornar o dono legal do imóvel. Para quem está comprando imóvel no Brasil como estrangeiro, conhecer esses custos é especialmente crítico para não ser surpreendido na hora de fechar.
Em resumo — Escritura de Imóvel
Escritura pública é obrigatória para imóveis acima de R$43.740 (30 salários mínimos de 2026). Abaixo desse valor, o contrato particular basta — mas escritura é sempre recomendada para maior segurança.
O custo varia de 0,6% a 1,5% do valor do imóvel, calculado em tabela progressiva por faixa. Para um imóvel de R$500.000, a escritura custa em média R$4.500 a R$5.200.
Pela Lei 4.380/64, quem financia pelo SFH tem escritura gratuita — o próprio tabelionato lavra sem cobrar os emolumentos. Isso pode economizar R$3.000 a R$8.000.
A escritura NÃO dispensa o registro em cartório. Apenas o registro na matrícula do imóvel transfere a propriedade legalmente. Custo do registro: 0,7% a 1% do valor.
O que é a escritura pública de imóvel e quando ela é obrigatória?
A escritura pública de imóvel é o documento lavrado pelo tabelionato de notas que formaliza a compra e venda. É obrigatória pelo Código Civil (art. 108) para transações acima de 30 salários mínimos — em 2026, R$43.740 (salário mínimo de R$1.458). Praticamente todos os imóveis urbanos do país se enquadram nessa exigência. (Fonte: Código Civil, art. 108)
O que é a escritura pública
A escritura pública é um ato notarial lavrado por um tabelião de notas. Ela registra formalmente a vontade das partes de transferir a propriedade de um imóvel — comprador e vendedor assinam na presença do tabelião, que confere a identidade e a capacidade legal de cada um. O tabelionato também verifica certidões e existência de ônus sobre o imóvel.
Quando a escritura é obrigatória: art. 108 do Código Civil
O art. 108 do Código Civil é claro: a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência ou modificação de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo. Em 2026, com salário mínimo de R$1.458, esse limite é R$43.740 (30 × R$1.458). Na prática, qualquer imóvel urbano com valor de mercado relevante exige escritura.
Escritura é diferente de registro
Esse é o erro mais caro que um comprador pode cometer. A escritura é o ato notarial (tabelionato de notas) que formaliza a intenção de transferir. O registro é o ato registral (cartório de registro de imóveis) que efetiva a transferência. Pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade só se transfere com o registro da escritura na matrícula do imóvel.
Atenção
Escritura sem registro não transfere a propriedade. Você precisa de AMBOS. Muitos compradores pagam pela escritura e "guardam para registrar depois" — sem registro, o vendedor continua sendo o dono legal e suas dívidas podem penhorar o imóvel mesmo após a escritura assinada.
Casos em que a escritura não é necessária
Doação, herança (inventário), permuta e licitação pública têm documentos próprios que substituem a escritura de compra e venda. Em financiamentos pelo SFH, o próprio contrato bancário tem força de escritura pública — veja a seção 3 para detalhes.
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Quanto custa a escritura pública de imóvel em 2026?
O custo da escritura é calculado em tabela progressiva por faixa de valor do imóvel, definida por cada estado. Em média, corresponde a 0,6% a 1,5% do valor. Para um imóvel de R$500.000, espere pagar entre R$4.500 e R$5.200. (Fonte: ANOREG-BR, 2024)
Tabela de emolumentos por faixa de valor
Os emolumentos (nome técnico para as taxas do cartório) são tabelados pelos Tribunais de Justiça estaduais e variam entre estados. Os valores abaixo são médias nacionais baseadas nas tabelas da ANOREG-BR:
Tabela de emolumentos para escritura pública — valores aproximados baseados em tabelas estaduais (ANOREG-BR, 2024). Variam por estado.
Valor do Imóvel
Custo Aprox. da Escritura
% Equivalente
R$ 100.000
R$ 1.100 – R$ 1.600
1,1% – 1,6%
R$ 200.000
R$ 1.800 – R$ 2.600
0,9% – 1,3%
R$ 300.000
R$ 2.500 – R$ 3.600
0,8% – 1,2%
R$ 500.000
R$ 4.500 – R$ 5.200
0,9% – 1,0%
R$ 800.000
R$ 6.800 – R$ 8.500
0,9% – 1,1%
R$ 1.000.000
R$ 8.200 – R$ 10.500
0,8% – 1,1%
R$ 1.500.000
R$ 11.500 – R$ 14.000
0,8% – 0,9%
O que está incluído no custo da escritura
Os emolumentos cobrem o ato notarial em si. Mas há custos adicionais: ISS (Imposto Sobre Serviços) de aproximadamente 5% sobre os emolumentos — já incluso na maioria das tabelas estaduais. Além disso, você precisará de certidões (matrícula atualizada, certidão de ônus reais, certidões do vendedor) que custam entre R$300 e R$500 ao todo. Se uma das partes não puder comparecer, uma procuração pública custa cerca de R$200 a mais. Consulte as certidões necessárias para a escritura para a lista completa.
Atenção: escritura é só uma parte dos custos
Esses valores são apenas da escritura. O registro em cartório de imóveis custa separadamente, em média 0,7% a 1% do valor do imóvel — mais o ITBI (2% a 3%) e certidões. Use a calculadora gratuita de custos de transação para calcular o total exato para o seu caso.
Próximo: SFH: escritura gratuita →
Quando o financiamento dispensa o pagamento da escritura?
Pela Lei 4.380/64, art. 61, imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) têm escritura gratuita. O contrato bancário serve como escritura pública, sem cobrança de emolumentos — economia de R$3.000 a R$10.000 para o comprador. (Fonte: Lei 4.380/64, art. 61)
Como funciona a gratuidade pelo SFH
O SFH abrange imóveis até R$1.500.000 nos estados de SP, RJ, DF e MG, e até R$800.000 nos demais estados. Quando o financiamento é pelo SFH, o banco formaliza a compra por meio de um instrumento particular com força de escritura pública — este contrato substitui a escritura notarial e é registrado diretamente no cartório de imóveis. O tabelionato não cobra emolumentos neste caso.
O que a gratuidade não cobre
Mesmo com escritura gratuita pelo SFH, o registro continua sendo obrigatório e pago. O contrato bancário ainda precisa ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para que a propriedade seja transferida. O custo do registro (0,7% a 1% do valor) e as certidões continuam sendo responsabilidade do comprador.
Atenção
Fora do SFH — imóveis acima do teto de R$1.500.000 (SP, RJ, DF, MG) ou R$800.000 (demais estados), ou compras à vista — a escritura é paga normalmente pelo comprador, sem qualquer isenção.
Comparação: à vista vs financiado pelo SFH
Comparação de custos de transação para imóvel de R$500.000 — à vista vs financiado pelo SFH. Fontes: ANOREG-BR, Lei 4.380/64.
Custo
À Vista (R$500k)
Financiado SFH (R$500k)
ITBI (3%)
R$ 15.000
R$ 15.000
Escritura
R$ 4.500 – R$ 5.200
R$ 0 (gratuita)
Registro
R$ 3.200 – R$ 3.800
R$ 3.200 – R$ 3.800
Certidões
R$ 1.000 – R$ 1.500
R$ 1.000 – R$ 1.500
Total extra
R$ 23.700 – R$ 25.500
R$ 19.200 – R$ 21.300
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Qual a diferença entre escritura e registro de imóvel — e posso ter um sem o outro?
Escritura e registro são atos distintos e complementares. A escritura prova que as partes acordaram a venda; o registro na matrícula do imóvel é o que efetivamente transfere a propriedade segundo o Código Civil. Sem o registro, você legalmente não é dono do imóvel. (Fonte: Código Civil, art. 1.245)
Duas instâncias diferentes do cartório
Muita gente não sabe, mas "cartório" são na verdade dois tipos de serventias distintas:
Tabelionato de notas: lavra a escritura. É um ato de fé pública — o tabelião atesta que as partes assinaram e que o ato está de acordo com a lei.
Cartório de Registro de Imóveis: averba a escritura na matrícula do imóvel. É esse ato que efetiva a transferência de propriedade no ordenamento jurídico brasileiro.
A sequência legal obrigatória
A sequência correta
(1) Assina escritura no tabelionato → (2) Paga o ITBI na prefeitura → (3) Leva escritura + guia de ITBI ao Cartório de Registro de Imóveis → (4) Paga o registro → (5) Cartório averba na matrícula → (6) Você é o dono legal.
O que diz a lei
O art. 1.245 do Código Civil é explícito: "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis". A escritura sem registro é apenas uma promessa — juridicamente válida entre as partes, mas sem oponibilidade a terceiros. Isso significa que um credor do vendedor pode penhorar o imóvel mesmo depois de você ter pago e assinado a escritura, se o registro ainda não tiver sido feito.
Custo do registro
O registro no Cartório de Registro de Imóveis custa em média 0,7% a 1% do valor do imóvel, também tabelado por estado. Para um imóvel de R$500.000, o registro fica entre R$3.200 e R$3.800. Aprenda a como calcular o ITBI e os demais custos com antecedência.
Próximo: Passo a passo →
Como fazer a escritura de imóvel: passo a passo prático?
Lavrar a escritura leva entre 3 e 7 dias úteis num tabelionato de notas. O comprador escolhe o tabelionato, apresenta os documentos, paga os emolumentos e assina. O custo total do processo (escritura + registro) fica entre R$8.000 e R$12.000 para um imóvel de R$500.000. (Fonte: ANOREG-BR, 2024)
Documentos necessários
Do comprador e do vendedor: RG/CPF, certidão de casamento (ou nascimento, se solteiro), comprovante de endereço atualizado.
Do vendedor, adicionalmente: certidões negativas de débitos federais, estaduais e municipais, certidão de ações cíveis e criminais, certidão de protestos. Veja a lista completa das certidões necessárias para a escritura.
Do imóvel: matrícula atualizada do imóvel (emitida há no máximo 30 dias), certidão de ônus reais, carnê do IPTU.
O processo passo a passo
Escolha o tabelionato: qualquer tabelionato de notas credenciado no Brasil pode lavrar a escritura — não precisa ser no município ou estado do imóvel. Compare preços e prazos.
Entregue a documentação: leve todos os documentos listados acima. O tabelionato vai verificar certidões e preparar a minuta da escritura.
Pague os emolumentos: inclui as taxas tabeladas pelo TJ estadual + ISS (~5% sobre os emolumentos).
Assine a escritura: ambas as partes comparecem pessoalmente ao tabelionato (ou por procuração pública). O tabelião lê o ato em voz alta, as partes confirmam e assinam.
Pegue a escritura original: o tabelionato entrega a via original com selos e firma reconhecida.
Pague o ITBI: antes de levar ao registro, quite o ITBI na prefeitura do município onde está o imóvel.
Registre no Cartório de Imóveis: leve a escritura + guia de ITBI quitada ao Cartório de Registro de Imóveis competente. O prazo de registro é de 15 a 30 dias.
Procuração
Se uma das partes não puder comparecer pessoalmente, é possível usar procuração pública. A procuração também é lavrada em tabelionato e custa cerca de R$200. Para compradores no exterior, é uma alternativa comum — mas exige tradução juramentada e apostila se emitida fora do Brasil.
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Como calcular o custo total da escritura e registro do seu imóvel?
O custo total (escritura + registro + ITBI + certidões) varia entre 5% e 10% do valor do imóvel para compras à vista, ou 3,5% a 6% para financiados pelo SFH. A calculadora gratuita de custos de transação calcula o total exato para o seu caso (cidade, valor, forma de compra). (Fonte: ANOREG-BR + prefeituras municipais, 2024)
Resumo de todos os custos de transação
ITBI: 2% a 3% do valor do imóvel (varia por cidade) — saiba como calcular o ITBI
Escritura: 0,6% a 1,5% (gratuita no SFH)
Registro: 0,7% a 1%
Certidões: R$1.000 a R$1.500
Assessoria jurídica: ~1% a 1,5% (recomendável para imóveis acima de R$500k)
Tabela de custos totais estimados
Custo total de transação estimado por valor de imóvel (à vista, SP/RJ). Inclui ITBI 3%, escritura, registro e certidões. Exclui assessoria jurídica.
Valor do Imóvel
ITBI (3%)
Escritura
Registro
Total estimado
R$ 300.000
R$ 9.000
R$ 2.500–3.600
R$ 2.000–2.500
R$ 14.500–16.600
R$ 500.000
R$ 15.000
R$ 4.500–5.200
R$ 3.200–3.800
R$ 23.700–25.500
R$ 800.000
R$ 24.000
R$ 6.800–8.500
R$ 5.000–6.000
R$ 36.800–40.000
R$ 1.000.000
R$ 30.000
R$ 8.200–10.500
R$ 6.500–7.500
R$ 45.700–49.500
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Quem realmente paga a escritura — comprador ou vendedor?
Por convenção de mercado, o comprador paga a escritura e o registro no Brasil. Mas isso não é lei — é negociável. Em transações de imóvel usado com vendedor pessoa física, especialmente em mercados menos aquecidos, o vendedor pode absorver parte dos custos cartorários como incentivo de venda. Sempre verifique o que está sendo acordado por escrito no compromisso de compra e venda antes de assinar.
Para compradores estrangeiros adquirindo imóvel no Brasil, a responsabilidade pelos custos de transferência geralmente recai integralmente sobre o comprador por costume local — mas uma boa assessoria pode negociar redistribuição. Saiba mais sobre comprar imóvel no Brasil como estrangeiro.
Por que a escritura é tão cara no Brasil comparada a outros países?
O custo da escritura no Brasil reflete o modelo notarial latino — os tabeliães exercem função pública delegada pelo Estado e são responsáveis pela autenticidade dos atos jurídicos. As tabelas de emolumentos são fixadas por lei estadual para garantir a sustentabilidade dos serviços notariais, especialmente em municípios menores onde o volume de atos é reduzido.
Na prática, a maior parte do custo se concentra no ITBI (imposto municipal), não na escritura em si. Em São Paulo, por exemplo, o ITBI de 3% representa R$15.000 num imóvel de R$500.000 — valor muito superior ao da escritura. O guia completo de custos ocultos na compra de imóvel detalha cada componente e como negociar.
A escritura pública é obrigatória para imóveis acima de R$43.740 (30 salários mínimos de 2026) segundo o art. 108 do Código Civil.
O custo da escritura segue tabela progressiva estadual e equivale a 0,6% a 1,5% do valor do imóvel — para R$500.000, em média R$4.500 a R$5.200.
Quem financia pelo SFH tem escritura gratuita pela Lei 4.380/64 — o contrato bancário substitui a escritura, economizando R$3.000 a R$10.000.
Escritura sem registro NÃO transfere a propriedade. O registro na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, é o ato que o torna dono legalmente.
O custo total de transação (ITBI + escritura + registro + certidões) varia de 5% a 10% do valor para compras à vista — planeje esse valor antes de fechar negócio. Use a calculadora gratuita de custos de transação para simular.
Perguntas frequentes
Quem paga a escritura, o comprador ou o vendedor?
Por padrão, o comprador paga a escritura e o registro. Mas isso é negociável — em alguns casos, especialmente em imóvel usado, o vendedor paga parte dos custos. Define-se em contrato.
Posso escolher qualquer tabelionato para fazer a escritura?
Sim. Qualquer tabelionato de notas credenciado no Brasil pode lavrar a escritura, independente do estado ou cidade onde o imóvel está. Escolha pelo preço, prazo e conveniência.
Escritura e contrato particular de compra e venda são a mesma coisa?
Não. O contrato particular é válido para imóveis abaixo de R$43.740, mas não substitui a escritura para imóveis acima desse valor. Contrato particular de financiamento SFH é exceção — tem força de escritura pública pela Lei 4.380/64.
Quanto tempo leva para fazer a escritura?
Em média, 3 a 7 dias úteis após apresentar todos os documentos e pagar os emolumentos. O registro posterior no Cartório de Registro de Imóveis leva mais 15 a 30 dias.
Preciso de advogado para fazer a escritura?
Não é obrigatório — o tabelião pode fazer o ato sem advogado. Mas para imóveis acima de R$500.000 ou situações complexas (herança, inventário, separação), assessoria jurídica é recomendável para verificar certidões e detectar problemas antes de assinar.
O que acontece se eu pagar a escritura mas não registrar?
A propriedade NÃO é transferida. Pelo Código Civil (art. 1.245), apenas o registro na matrícula do imóvel transfere a propriedade. Sem registro, o vendedor continua sendo o proprietário legal e pode ter suas dívidas recaídas sobre o imóvel.
U
Uanderson Caetano da Silva
Fundador, Uan Brazil Homes LTDA · CNPJ 63.568.831/0001-84
Brasileiro, baseado em Munique há 15 anos, MBA na Alemanha. Proprietário de 4 apartamentos em Ipanema gerenciados remotamente como Airbnb desde 2022. Compartilho o que aprendi comprando e administrando imóveis no Rio de Janeiro à distância. Este conteúdo não substitui aconselhamento jurídico ou financeiro profissional. Para apoio na compra de imóvel no Brasil, fale comigo.
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