Venda de imóvel com lucro gera imposto de 15% a 22,5% sobre o ganho — mas há isenções para imóvel único abaixo de R$440.000 e para reinvestimento no prazo de 180 dias.
Imposto sobre Ganho de Capital na Venda de Imóvel: Como Calcular em 2026
Saiba o valor de mercado real antes de declarar o preço na escritura
Subavaliação na escritura reduz o ITBI na compra — mas aumenta o ganho de capital na venda futura. O PropAudit entrega preço/m² mediano do bairro com comparáveis reais em 48h. Por R$149.
Vender um imóvel com lucro gera obrigação tributária que muitos proprietários ignoram até o momento errado. O imposto sobre ganho de capital — regulado pela Lei 13.259/2016 — incide com alíquota de 15% para a maioria das transações residenciais no Brasil, mas há hipóteses de isenção que podem zerar o imposto completamente. A Receita Federal aponta que imóveis representam 40% das declarações de ganho de capital no IR — e a malha fina de ganho de capital é das mais eficientes do país.
Este guia cobre os 6 temas essenciais: o que é ganho de capital e quando incide, as alíquotas progressivas de 2026, todas as hipóteses de isenção, como calcular passo a passo, a tributação para imóvel no exterior e como declarar no IR anual. Use-o junto com o guia de documentos da compra e o guia de custos da compra — a base do custo de aquisição começa no dia que você compra, não no dia que vende. Este conteúdo é informativo — não constitui aconselhamento jurídico ou financeiro.
Em resumo — Imposto sobre Ganho de Capital na Venda de Imóvel
Alíquota base: 15% sobre ganho até R$5 milhões; 17,5% de R$5M a R$10M; 20% de R$10M a R$30M; 22,5% acima de R$30M (Lei 13.259/2016)
Isenção total para imóvel residencial único com valor de venda até R$440.000 — se não teve outro imóvel alienado nos últimos 5 anos
Isenção por reinvestimento: usar 100% do valor da venda para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias zera o imposto
Custo de aquisição pode ser aumentado: IPTU pago, reformas com nota fiscal, escritura, corretagem e ITBI são somados ao custo — reduzem o ganho tributável
Prazo de pagamento: DARF até o último dia do mês seguinte à venda (multa de 0,33%/dia se atrasado)
Imóveis adquiridos antes de 1988 têm redutor de até 100% do ganho (fator de redução progressivo por ano de aquisição)
O que é ganho de capital na venda de imóvel e quando incide imposto?
Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição atualizado do imóvel. O imposto incide sempre que há lucro na venda — exceto nas hipóteses de isenção da Lei 11.196/2005 e do Art. 22 da Lei 9.250/1995. Segundo a Receita Federal, imóveis representam 40% das declarações de ganho de capital no IR.
Fórmula fundamental
Ganho de Capital = Valor de Venda − Custo de Aquisição Atualizado
Despesas com escritura e registro na compra (cartório)
Corretagem paga na compra (se o comprador pagou)
Reformas e benfeitorias com documentação (nota fiscal de materiais + serviços, laudos)
IPTU pago durante a posse — a Receita não reconhece oficialmente, mas é frequentemente incluído por contribuintes; risco de glosa em malha fina
Quando NÃO incide imposto
Venda com perda (valor de venda menor que o custo de aquisição atualizado)
Hipóteses de isenção total — ver Painel 3
Imóvel doado ou herdado com valor abaixo do de mercado (tributação diferente — ITCMD, não ganho de capital)
Custo de aquisição na escritura é obrigatório — não há atalho
Declarar valor abaixo do pago na escritura para reduzir o ITBI na compra gera ganho de capital maior na venda. A Receita Federal cruza dados de cartório, ITBI municipal e declarações do IR — a subavaliação detectada na venda pode resultar em autuação com multa de 75% do imposto sonegado mais juros SELIC.
Quais são as alíquotas do imposto sobre ganho de capital em imóveis em 2026?
A tabela progressiva de alíquotas do imposto sobre ganho de capital foi estabelecida pela Lei 13.259/2016 e está em vigor desde 2017. Para a maioria das transações residenciais, a alíquota é de 15% (ganho abaixo de R$5 milhões), mas sobe progressivamente para ganhos acima disso.
Tabela progressiva do imposto sobre ganho de capital — Lei 13.259/2016
Parcela do ganho de capital
Alíquota
Até R$5.000.000
15%
De R$5.000.000,01 a R$10.000.000
17,5%
De R$10.000.000,01 a R$30.000.000
20%
Acima de R$30.000.000
22,5%
Exemplo de cálculo com ganho de R$300.000
Exemplo detalhado — custo de aquisição atualizado e cálculo do imposto
Componente
Valor
Valor da escritura de compra
R$350.000
ITBI pago na aquisição
R$12.000
Escritura e registro (cartório)
R$8.000
Reformas com nota fiscal
R$30.000
Custo de aquisição atualizado
R$400.000
Valor de venda
R$700.000
Ganho de capital
R$300.000
Imposto (15%)
R$45.000
O DARF deve ser pago até o último dia do mês seguinte à assinatura da escritura de venda, usando o código 4600 no programa GCAP da Receita Federal.
Fator de redução para imóveis adquiridos antes de 1996
Imóveis adquiridos antes de 01/01/1988: redução de 100% — completamente isentos
Adquiridos entre 1988 e 1995: redução progressiva de 5% por ano de posse antes de 01/01/1996, máximo de 100%
Fórmula técnica: FR1 = 1/1,006^(meses entre 01/01/88 e a alienação) — calculado automaticamente pelo programa GCAP
Use o programa GCAP da Receita Federal
O Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCAP) calcula automaticamente o imposto considerando todos os redutores e fatores de correção, gera o DARF com código 4600 e exporta os dados para a declaração anual do IR. Disponível gratuitamente em receita.fazenda.gov.br.
Em quais casos a venda de imóvel é isenta de imposto sobre ganho de capital?
Há três hipóteses principais de isenção do ganho de capital na venda de imóvel: valor de venda abaixo de R$440.000 para imóvel único, reinvestimento em outro imóvel em 180 dias e posse anterior a 1988. Cada isenção tem condições específicas que precisam ser verificadas antes da venda.
Isenção 1: Imóvel residencial único até R$440.000
Condições cumulativas — todas precisam ser atendidas:
O imóvel vendido é imóvel residencial (terreno sem construção não se qualifica)
É o único imóvel do contribuinte — incluindo cônjuge em regime de comunhão
O valor de alienação não excede R$440.000
O contribuinte não teve outro imóvel alienado nos últimos 5 anos
Imóvel em outro estado conta como "outro imóvel"
A Receita Federal cruza as matrículas de todos os estados via CPF. Imóvel em outro estado, imóvel do cônjuge em comunhão de bens e imóveis no exterior todos contam para a verificação de "imóvel único". Terreno sem construção não é imóvel residencial e não se qualifica para esta isenção.
Isenção 2: Reinvestimento em 180 dias
O valor da venda deve ser totalmente investido na compra de outro imóvel residencial no Brasil
Prazo: 180 dias a partir da data de assinatura da escritura de venda
Se usar apenas parte do valor, a isenção é proporcional — art. 39 da Lei 9.250/1995
Pode ser usado apenas uma vez a cada 5 anos
Terreno não se qualifica para a isenção por reinvestimento
Comprar terreno com o valor da venda NÃO gera isenção. O reinvestimento precisa ser em imóvel residencial pronto. A isenção é anulada retroativamente se o reinvestimento não ocorrer dentro dos 180 dias — o contribuinte passa a dever o imposto mais juros SELIC desde a data da venda.
Isenção 3: Imóveis adquiridos antes de 1988
O fator de redução resulta em isenção total para imóveis adquiridos antes de 01/01/1988. Calcule pelo GCAP para confirmar — o resultado depende da data exata de aquisição inserida no programa.
Outras hipóteses de isenção
Desapropriação: venda forçada para o poder público — geralmente isenta
Valor de venda até R$35.000: limite muito baixo, raramente aplicável a imóveis
Imóveis adquiridos por inventário ou doação: base de cálculo é o valor declarado no ITCMD, não o de mercado — o ganho é apenas a valorização após o inventário
Antes de vender: saiba o valor justo de mercado
O PropAudit entrega preço/m² mediano do bairro com comparáveis reais em 48h — base objetiva para declarar o valor correto na escritura e calcular o ganho de capital real. R$149.
Como calcular o imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel passo a passo?
O cálculo tem 6 etapas: reunir documentação do custo de aquisição, somar todas as despesas atualizáveis, subtrair do valor de venda, aplicar o fator de redução (se houver), calcular o imposto pela tabela progressiva e emitir o DARF. O programa GCAP da Receita Federal faz o cálculo automaticamente após inserção dos dados.
Passo 1: Reunir documentação do custo
Escritura de compra (valor declarado — base do custo)
Comprovante de ITBI pago na aquisição
Nota fiscal da escritura e registro (cartório)
Notas fiscais de reformas e benfeitorias realizadas
Comprovante de corretagem paga na compra
Passo 2: Somar o custo de aquisição atualizado
Exemplo real: imóvel comprado em 2015 por R$350.000 + ITBI R$10.500 + escritura e registro R$7.000 + reforma 2019 R$45.000 = custo total R$412.500.
Passo 3: Calcular o ganho bruto
Valor de venda R$680.000 − custo R$412.500 = ganho bruto R$267.500
Passo 4: Verificar se há fator de redução
Imóvel adquirido após 31/12/1995: sem redutor (alíquota cheia)
Adquirido entre 1988 e 1995: calcule pelo GCAP inserindo a data exata
Adquirido antes de 01/01/1988: potencialmente isento — calcule pelo GCAP
Passo 5: Aplicar a alíquota progressiva
R$267.500 × 15% = R$40.125 (ganho abaixo de R$5 milhões — alíquota de 15%)
Passo 6: Emitir DARF e pagar
Código DARF: 4600 (pessoa física — ganho de capital)
Prazo: último dia do mês seguinte à assinatura da escritura
Gerado automaticamente pelo programa GCAP
Exemplos de cálculo do imposto — valores em R$ (imóveis adquiridos após 1995, sem isenção)
Preço de compra
Preço de venda
Custo atualizado
Ganho
Imposto (15%)
R$200.000
R$400.000
R$220.000
R$180.000
R$27.000
R$350.000
R$650.000
R$412.500
R$237.500
R$35.625
R$500.000
R$900.000
R$570.000
R$330.000
R$49.500
R$800.000
R$1.400.000
R$920.000
R$480.000
R$72.000
Documentação de reformas reduz imposto legalmente
Cada R$10.000 em reformas documentadas com nota fiscal reduz o ganho tributável em R$10.000 — e o imposto em R$1.500 (15%). Guarde todas as notas fiscais de materiais e serviços desde a compra do imóvel. Reformas sem nota fiscal não podem ser incluídas e serão desconsideradas em malha fina.
Como é tributado o ganho de capital na venda de imóvel no exterior por residente no Brasil?
Residente fiscal no Brasil que vende imóvel no exterior deve apurar e pagar o ganho de capital no Brasil, convertendo os valores para reais pela taxa do Banco Central na data de cada transação. A alíquota é de 15% e o imposto pago no exterior pode ser compensado se houver acordo de não bitributação.
Quem é obrigado a declarar
Todo residente fiscal no Brasil — inclusive brasileiros morando no exterior que ainda não fizeram a declaração de saída definitiva. A residência fiscal é determinada pela Receita Federal independentemente do país onde a pessoa passa mais tempo.
Como converter os valores para o cálculo
Valor de compra em moeda estrangeira: converter para R$ pela cotação do Banco Central na data da compra
Valor de venda em moeda estrangeira: converter para R$ pela cotação do Banco Central na data da venda
A variação cambial faz parte do ganho — um imóvel vendido com preço igual em dólares pode ter ganho de capital em reais se o câmbio valorizou
Isenção de imóvel único se aplica ao exterior?
Sim — desde que o imóvel no exterior seja o único imóvel do contribuinte em qualquer país e o valor de venda seja de até R$440.000 (convertido pela cotação Bacen). As demais condições de imóvel único também se aplicam.
Compensação do imposto pago no exterior
Imposto pago no país de localização do imóvel pode ser compensado no Brasil se houver tratado ou convenção de não bitributação
Brasil tem acordos com: Alemanha, Portugal, Japão, França, Espanha, entre outros
Sem tratado (ex: EUA): imposto é pago nos dois países sem compensação
Saída definitiva do Brasil muda o cálculo completamente
Quem fez a declaração de saída definitiva e não é mais residente fiscal brasileiro não paga ganho de capital no Brasil pela venda de imóvel no exterior. Mas deve verificar as obrigações tributárias no país onde reside. A saída definitiva tem regras específicas — veja o guia completo antes de assumir qualquer premissa.
Como declarar a venda de imóvel e o ganho de capital na declaração do IR?
A venda de imóvel com ganho de capital deve ser declarada em duas etapas: o DARF é pago no mês seguinte à venda (código 4600), e a operação é informada na declaração anual do IR do ano seguinte na ficha "Ganhos de Capital". O imóvel também deve ser baixado da ficha "Bens e Direitos".
Inserir os dados do imóvel vendido (data de compra, custo, data de venda, valor de venda)
Incluir todas as despesas do custo de aquisição atualizado
Emitir o DARF com código 4600 e pagar até o último dia útil do mês
Etapa 2 — declaração anual do IR (ano seguinte)
Informar o ganho na ficha "Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva" — código 03
Baixar o imóvel da ficha "Bens e Direitos" (Grupo 01) no ano da venda, informando o valor de alienação
Importar os dados do GCAP para a declaração anual (o programa exporta um arquivo .gcap compatível)
Se houve isenção por reinvestimento
Informe na declaração a intenção de reinvestir dentro dos 180 dias, usando o campo específico de isenção. Se o reinvestimento não ocorrer dentro do prazo, o imposto passa a ser devido com juros SELIC desde a data da venda original — não da data do vencimento do prazo.
Erros comuns que geram malha fina
Não declarar a venda esperando não ser detectado — a Receita cruza dados de cartório via CPF/CNPJ em todos os estados; a malha fina de ganho de capital imobiliário é eficiente
Declarar custo de aquisição sem documentação — pode ser contestado em malha fina; guarde todos os comprovantes
Pagar o DARF após o prazo — multa de 0,33% ao dia sem limite máximo; 6 meses de atraso = 59,4% de multa + SELIC
Incluir IPTU no custo sem aceite da Receita — risco de glosa (desconsideração) em malha fina; não é despesa reconhecida oficialmente
Valor de mercado correto para a escritura
Declarar valor abaixo do mercado na escritura hoje gera ganho de capital maior na venda futura. O PropAudit entrega o preço/m² mediano com comparáveis reais em 48h — base objetiva para negociação e escritura. R$149.
Ganho de capital = valor de venda − custo de aquisição atualizado. Aumentar o custo com documentação de reformas, ITBI e cartório é legal e reduz o imposto.
Alíquota de 15% para ganhos até R$5 milhões é a regra geral; para a maioria das transações residenciais no Brasil, 15% é a alíquota aplicável.
Isenção por imóvel único (até R$440.000) exige que seja o único imóvel do contribuinte em qualquer lugar do país — incluindo outros estados e imóveis do cônjuge em comunhão.
Isenção por reinvestimento em 180 dias é proporcional se o valor não for totalmente reinvestido; terrenos não se qualificam — apenas imóvel residencial pronto.
Imóveis adquiridos antes de 01/01/1988 podem estar totalmente isentos pelo fator de redução — calcule pelo programa GCAP antes de assumir que há imposto.
O DARF deve ser pago até o último dia do mês seguinte à escritura — multa de 0,33%/dia não tem limite máximo; atrasos de 6 meses = 59,4% de multa.
A Receita Federal cruza dados de cartório de todos os estados — não declarar a venda não é opção sem risco; a malha fina de ganho de capital é eficiente.
Perguntas frequentes
Quando devo pagar o imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel?
Até o último dia útil do mês seguinte à assinatura da escritura definitiva de venda. Use o DARF com código 4600 emitido pelo programa GCAP da Receita Federal. Multa por atraso: 0,33% ao dia, sem limite máximo — 6 meses de atraso representa 59,4% de multa mais juros SELIC.
Venda de imóvel herdado tem ganho de capital?
Depende do valor declarado no inventário. Se o imóvel foi declarado no inventário pelo valor de mercado (com ITCMD pago sobre esse valor), o custo de aquisição para fins de ganho de capital é esse valor de mercado — o ganho será apenas a valorização após o inventário. Se foi declarado pelo valor histórico, o ganho acumulado desde a aquisição original pode ser tributado.
Posso somar reformas ao custo de aquisição?
Sim, desde que com documentação: notas fiscais de materiais e serviços, recibos de mão de obra com CPF do prestador. Reformas sem nota fiscal não podem ser incluídas. A Receita pode questionar benfeitorias sem comprovação em malha fina — guarde todos os documentos desde a compra.
Imóvel com financiamento quitado: como declarar a venda?
O custo de aquisição é o valor total do imóvel (incluindo correções e juros pagos ao banco), não apenas a entrada. Some todas as parcelas efetivamente pagas mais os encargos do financiamento — é trabalhoso mas legal e reduz o ganho tributável significativamente em financiamentos longos.
Vendi abaixo do custo de aquisição — há imposto?
Não. Se o valor de venda for inferior ao custo de aquisição atualizado, não há ganho de capital e não há imposto. Declare a perda na declaração anual — ela não é dedutível de outros rendimentos, mas registra o histórico para a Receita e pode evitar questionamentos futuros.
Casal em comunhão universal: cada um declara metade do ganho?
Em regime de comunhão universal ou parcial de bens, cada cônjuge declara sua metade do ganho de capital separadamente em suas respectivas declarações. Isso pode permitir que cada um use a isenção de imóvel único se qualificarem individualmente — potencialmente dobrando o benefício fiscal.
O que é o programa GCAP e como usar?
GCAP é o programa gratuito da Receita Federal para apurar ganhos de capital. Disponível em receita.fazenda.gov.br, ele calcula automaticamente o imposto considerando fatores de redução, isenções e a tabela progressiva. Após preencher os dados da venda e compra, gera o DARF com código 4600 para pagamento e um arquivo exportável para importar na declaração anual do IR. Este conteúdo não substitui aconselhamento tributário profissional.
Fundador, Uan Brazil Homes LTDA · CNPJ 63.568.831/0001-84
Brasileiro, radicado em Munique há 15 anos, MBA pela Alemanha. Administra 4 apartamentos em Ipanema via Airbnb remotamente desde 2022. Fluente em português, inglês e alemão. Este artigo é informativo — não constitui aconselhamento jurídico ou financeiro. Faça o raio-X do imóvel no PropAudit antes de assinar — custos reais, riscos jurídicos e rentabilidade em minutos, gratuitamente.
Precisa saber o valor de mercado para calcular o ganho?
O PropAudit entrega preço/m² mediano do bairro e comparáveis em 48h — base objetiva para negociação e para declarar o valor correto na escritura. Evite subavaliação que gera ganho de capital futuro maior.