No SFH, os bancos financiam até 80% do valor do imóvel — você precisa de pelo menos 20% de entrada. No SFI (imóveis acima do teto), a entrada mínima sobe para 30%.
Quanto de Entrada Preciso para Financiar um Imóvel em 2026: Mínimos por Banco, SFH e SFI
A dúvida mais comum de quem está planejando comprar um imóvel no Brasil é simples: quanto de dinheiro eu preciso ter antes de ir ao banco? A resposta envolve dois blocos — a entrada mínima exigida pelo sistema de financiamento (SFH ou SFI) e os custos de transação que nenhum banco financia. Ignorar o segundo bloco é o erro mais caro que compradores cometem. Use a calculadora PropAudit para ter o número exato para o seu imóvel.
Neste artigo você encontra a tabela completa de entrada mínima por banco (Caixa, BB, Bradesco, Itaú, Santander e Inter), a diferença entre SFH e SFI, como usar o FGTS para reduzir a entrada, e quanto dinheiro real você precisa ter disponível para imóveis de R$300 mil a R$1 milhão. Veja também o guia completo de custos ocultos na compra de imóvel.
Em resumo — Entrada para Financiamento de Imóvel
Entrada mínima pelo SFH: 20% do valor do imóvel (bancos financiam até 80%). Pelo SFI (imóveis acima do teto): 30% mínimo (bancos financiam até 70%). Minha Casa Minha Vida: pode ser a partir de 5% ou até zero na faixa 1.
A entrada NÃO inclui os custos de transação: ITBI (2-3%), escritura (0,8-1,5%), registro (0,7-1%) e certidões (~R$1.200). Esses valores são pagos à parte, em dinheiro — soma mais 5% a 8% do valor do imóvel.
FGTS pode complementar a entrada — não existe valor mínimo nem máximo para o uso. O saldo total das suas contas FGTS (inclusive de empregos anteriores) pode ser usado para cobrir parte ou 100% da entrada.
Para um imóvel de R$500.000 pelo SFH: entrada mínima R$100.000 + custos de transação R$25.000 = você precisa de R$125.000 disponíveis antes de iniciar o financiamento.
Qual é a entrada mínima para financiar um imóvel em 2026?
A entrada mínima depende do sistema de financiamento: 20% pelo SFH (imóveis até R$1.500.000 em SP/RJ/MG/DF, ou R$800.000 nos demais estados) e 30% pelo SFI (imóveis acima desse teto). No Minha Casa Minha Vida, a entrada pode ser a partir de 5% para faixas 2 e 3, ou zero na faixa 1. (Fonte: BACEN/Res. 4.271 e Caixa Econômica Federal, 2026)
Como a entrada afeta sua prestação — imóvel de R$ 600.000 (SFH, 30 anos, 9% a.a.)
20% (R$ 120k)
R$ 4.310/mês
30% (R$ 180k)
R$ 3.447/mês
40% (R$ 240k)
R$ 2.586/mês
50% (R$ 300k)
R$ 1.724/mês
Estimativa SAC, 1ª prestação. Cada 10% a mais de entrada reduz a prestação inicial em ~R$ 860. Usar FGTS equivale a aumentar a entrada.
SFH x SFI: qual a diferença prática?
O SFH (Sistema Financeiro de Habitação) cobre imóveis residenciais até R$1.500.000 nos estados de SP, RJ, MG e DF, e até R$800.000 nos demais estados. Dentro do SFH, os bancos financiam no máximo 80% do valor do imóvel, o que exige uma entrada mínima de 20%.
O SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) se aplica a imóveis acima desses tetos. Aqui, os bancos costumam financiar no máximo 70%, exigindo 30% de entrada. As condições são mais livres e as taxas geralmente mais altas.
Atenção: o banco financia sobre o MENOR valor
Um detalhe crítico que muitos compradores ignoram: o banco não financia sobre o preço que você pagou, mas sobre o menor valor entre o preço de compra e a avaliação do banco (laudo de avaliação). Se o vendedor cobra R$500.000 mas o banco avalia o imóvel em R$450.000, o financiamento máximo pelo SFH será de R$360.000 — você terá que cobrir os R$140.000 restantes com recursos próprios.
Atenção — avaliação do banco pode ser inferior ao preço de compra
Se o banco avaliar o imóvel abaixo do preço de compra, você precisa cobrir a diferença — além dos 20% mínimos. Isso é especialmente comum em imóveis na planta ou em regiões com variações de preço recentes. Sempre peça uma pré-avaliação antes de assinar o contrato de compra.
Tabela: entrada mínima por sistema
Entrada mínima por sistema de financiamento imobiliário no Brasil (2026). SFH: BACEN/Res.4.271. MCMV: Caixa Econômica Federal.
Sistema
Financiamento Máximo
Entrada Mínima
Quem se Encaixa
SFH
80%
20%
Imóveis até R$1.500.000 (SP/RJ/MG/DF) ou R$800.000
SFI
70%
30%
Imóveis acima do teto SFH
MCMV Faixa 1
100% (com subsídio)
0%
Renda até R$2.640
MCMV Faixa 2
90-95%
5-10%
Renda R$2.641 a R$4.400
MCMV Faixa 3
80-85%
15-20%
Renda R$4.401 a R$8.000
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Como a entrada mínima varia entre os principais bancos?
Os bancos seguem o mínimo de 20% do SFH, mas podem exigir mais dependendo do perfil do cliente, do imóvel e do prazo. Caixa, Bradesco e Itaú costumam manter o mínimo de 20%; Santander e BB podem exigir 25-30% em imóveis usados ou para compradores com score mais baixo. (Fonte: simuladores oficiais dos bancos, novembro 2026)
Tabela comparativa: bancos e condições em 2026
Condições de financiamento imobiliário por banco (referência 2026). Taxas variam por perfil e negociação. Fontes: simuladores dos bancos.
Banco
Entrada Mínima (SFH)
Prazo Máximo
Taxa de Juros (TR)
Destaque
Caixa Econômica
20%
35 anos (420 meses)
9,99% a 11,5% a.a.
MCMV + FGTS facilitado
Banco do Brasil
20%
30 anos (360 meses)
10,5% a 12% a.a.
Convênio servidor público
Bradesco
20-25%
30 anos
10,9% a 12,5% a.a.
Financiamento imóvel usado
Itaú Unibanco
20-25%
30 anos
10,8% a 12,2% a.a.
Imóvel novo e na planta
Santander
20-30%
30 anos
11% a 13% a.a.
Portabilidade de crédito
Inter
20%
30 anos
10,5% a 12% a.a.
100% digital
Dica: simule em pelo menos 3 bancos
Sempre simule em pelo menos 3 bancos — a diferença pode ser R$200 a R$500 por mês na mesma prestação, dependendo do seu perfil de crédito e do relacionamento com cada instituição. Use a proposta de um banco como alavanca para negociar com outro.
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Além da entrada, quais outros valores preciso ter em dinheiro antes de financiar?
A entrada é apenas parte do dinheiro necessário. ITBI, escritura, registro e certidões somam entre 5% e 10% do valor do imóvel e são sempre pagos em dinheiro, antes do registro — nenhum banco financia esses custos. Para um imóvel de R$500.000, planeje R$25.000 a R$35.000 além da entrada. (Fonte: tabelas notariais estaduais e Lei 4.380/64)
Dinheiro total necessário por faixa de valor
Dinheiro total necessário para financiar imóvel pelo SFH (2026): entrada + custos de transação. ITBI 3%, escritura gratuita no SFH (Lei 4.380/64). Valores aproximados.
Valor do Imóvel
Entrada Mínima (20%)
ITBI (3%)
Escritura (SFH: grátis)
Registro (~0,8%)
Certidões
Total Necessário
R$ 300.000
R$ 60.000
R$ 9.000
R$ 0
R$ 2.400
R$ 1.200
R$ 72.600
R$ 500.000
R$ 100.000
R$ 15.000
R$ 0
R$ 4.000
R$ 1.200
R$ 120.200
R$ 800.000
R$ 160.000
R$ 24.000
R$ 6.800
R$ 6.400
R$ 1.500
R$ 198.700
R$ 1.000.000
R$ 200.000
R$ 30.000
R$ 8.500
R$ 8.000
R$ 1.500
R$ 248.000
Escritura gratuita no SFH — economia de R$3.000 a R$8.000
No SFH, a escritura é GRATUITA (Lei 4.380/64) — economizando R$3.000 a R$8.000 em comparação com compras à vista. Mas o ITBI e o registro são sempre pagos em dinheiro, independente do sistema de financiamento. Para calcular o valor exato do ITBI da sua cidade, use a calculadora PropAudit.
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Como usar o FGTS para complementar a entrada?
O FGTS pode ser usado para complementar ou até cobrir 100% da entrada no financiamento pelo SFH. Não existe valor mínimo nem máximo — você usa o saldo disponível nas suas contas FGTS (inclusive de empregos anteriores). O saldo é transferido diretamente ao banco antes de liberar o crédito. (Fonte: Caixa Econômica Federal, regras FGTS 2026)
Como o FGTS reduz o dinheiro próprio necessário
O FGTS não pode ser usado para pagar ITBI, escritura, registro ou certidões — esses custos continuam sendo pagos em dinheiro. Mas ele pode cobrir parcial ou integralmente a entrada de 20%, reduzindo significativamente o montante que você precisa ter reservado.
O processo funciona assim: você solicita o uso do FGTS na Caixa Econômica Federal, que realiza a análise em 30 a 45 dias. O saldo é então transferido diretamente para o banco financiador como parte da entrada.
Simulação: impacto do FGTS para imóvel de R$500.000
Impacto do FGTS no dinheiro próprio necessário para comprar imóvel de R$500.000 pelo SFH (2026). ITBI + registro + certidões sempre em dinheiro.
Cenário
Dinheiro Próprio Necessário
FGTS Utilizado
Sem FGTS
R$ 120.200
R$ 0
FGTS de R$ 40.000
R$ 80.200
R$ 40.000
FGTS de R$ 80.000
R$ 40.200
R$ 80.000
FGTS cobre tudo
R$ 20.200 (só custos)
R$ 100.000
Guia completo de FGTS
Para entender todas as regras, documentos necessários e como combinar FGTS com MCMV, veja o guia completo: como usar FGTS na compra de imóvel.
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Como aumentar as chances de aprovação e conseguir melhores condições de financiamento?
Score de crédito, comprometimento de renda (máximo 30% da renda bruta nas prestações) e estabilidade profissional são os três critérios principais dos bancos. Quem tem FGTS alto, renda comprovada e histórico limpo consegue os menores juros — a diferença de 1% ao ano equivale a R$50.000 em 30 anos num imóvel de R$500.000. (Fonte: BACEN, relatório de crédito habitacional 2026)
Os 5 fatores que determinam suas condições
Score de crédito: acima de 700 (Serasa) = melhores taxas. Abaixo de 500 = reprovação ou juros muito altos. Limpe dívidas e mantenha contas em dia por pelo menos 6 meses antes de solicitar.
Comprometimento de renda: bancos aprovam até 30% da renda bruta na prestação. Renda de R$10.000 → prestação máxima aprovada R$3.000/mês.
Estabilidade profissional: CLT há 6+ meses é o ideal. Autônomo precisa de 2 anos de Imposto de Renda comprovando renda regular.
Relacionamento com o banco: clientes correntistas com conta-salário e investimentos geralmente recebem taxas melhores e aprovação mais rápida.
Valor da entrada: quanto maior a entrada, menor o risco para o banco e melhores as condições oferecidas. Entradas acima de 30% frequentemente desbloqueiam taxas de juros reduzidas.
O custo real da diferença de juros
A diferença entre 10,5% e 12% ao ano em R$400.000 por 30 anos equivale a R$147.000 a mais de juros. Negocie sempre — use a proposta de um banco como base para negociar com outro. Pequenas reduções na taxa têm impacto enorme no longo prazo.
Próximo: Calculadora →
Como calcular exatamente quanto você precisa ter para comprar o imóvel desejado?
Para calcular o total necessário: some (1) entrada mínima de 20% sobre o valor do imóvel + (2) ITBI da cidade + (3) escritura (zero no SFH) + (4) registro (~0,8%) + (5) certidões (~R$1.200) e subtraia o (6) saldo FGTS disponível para abater. A calculadora PropAudit faz esse cálculo em segundos para qualquer cidade do Brasil.
Fórmula passo a passo para R$500.000 pelo SFH
Total = Entrada (20%) + ITBI + Registro + Certidões − FGTS
Exemplo prático — imóvel R$500.000 em São Paulo, sem FGTS:
Entrada mínima (20%): R$100.000
ITBI (3% em SP): R$15.000
Escritura (SFH — gratuita): R$0
Registro de imóvel (~0,8%): R$4.000
Certidões e custos cartoriais: R$1.200
Total necessário: R$120.200
Com FGTS de R$60.000: você precisa de apenas R$60.200 em dinheiro próprio — o restante é coberto pelo fundo.
Calcule com o seu imóvel específico
Entrada, ITBI, escritura, registro e certidões — tudo calculado para o valor, cidade e forma de compra do seu imóvel. Grátis, em segundos, sem cadastro.
Qual é o erro mais comum de quem está calculando a entrada?
O erro mais frequente — e mais caro — é considerar apenas os 20% de entrada e esquecer dos custos de transação. Um comprador que planeja para R$100.000 de entrada em um imóvel de R$500.000 pode se surpreender quando o banco exige mais R$20.200 antes de registrar o imóvel. Sem esse valor em caixa, a compra pode ser inviabilizada mesmo com o financiamento já aprovado.
Outro erro comum é não verificar se o imóvel se enquadra no SFH ou SFI. Um imóvel de R$1.600.000 em São Paulo, por exemplo, já está no SFI — e exige 30% de entrada (R$480.000) em vez dos 20% do SFH. Para calcular com precisão use o PropAudit.
O que acontece se a avaliação do banco for menor que o preço de compra?
Quando o banco avalia o imóvel por um valor inferior ao preço de venda, o financiamento é calculado sobre o valor da avaliação — não sobre o que você acordou pagar. Isso cria um "gap" que você precisa cobrir com recursos próprios, além dos 20% mínimos.
Exemplo: você negocia um apartamento por R$600.000, mas o laudo do banco avalia em R$550.000. O banco financia 80% de R$550.000 = R$440.000. Você precisa cobrir R$160.000 (R$600k − R$440k) com recursos próprios — muito mais que os 20% esperados. Sempre peça uma estimativa de avaliação antes de fechar negócio, especialmente em imóveis acima do preço de mercado da região. Veja o guia sobre escritura de imóvel: custo e quando é obrigatória para entender melhor o processo de registro.
Como o ITBI varia entre cidades brasileiras?
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal e varia significativamente entre cidades. Na maioria das capitais, a alíquota é de 3%, mas algumas cobram 2% e outras chegam a 4%. Em São Paulo, a alíquota é de 3%; no Rio de Janeiro, 2%; em Belo Horizonte, 3%; em Brasília, 3%. O cálculo é feito sobre o maior entre o valor de venda e o valor venal do imóvel. Para calcular o ITBI exato da sua cidade, use nossa calculadora de ITBI por cidade.
A entrada mínima pelo SFH é 20% do valor do imóvel — os bancos financiam no máximo 80% do menor entre o preço de compra e a avaliação do banco.
Além da entrada, você precisa de 5% a 8% do valor em dinheiro para ITBI, registro, certidões e assessoria — valores que nenhum banco financia.
No SFH, a escritura é gratuita (Lei 4.380/64) — economia de R$3.000 a R$8.000 comparado com compras à vista.
O FGTS pode cobrir até 100% da entrada (dentro do SFH) — sem limite mínimo ou máximo de valor. Não pode cobrir ITBI nem taxas de cartório.
Para um imóvel de R$500.000 pelo SFH, planeje ter pelo menos R$120.000 disponíveis: R$100.000 de entrada + R$20.200 de custos de transação.
Use a calculadora PropAudit para calcular o total exato para o seu imóvel (cidade, valor, forma de compra) — grátis, em segundos.
Perguntas frequentes
Posso financiar os custos de transação (ITBI, escritura, registro)?
Não. ITBI, escritura, registro e certidões não fazem parte do financiamento imobiliário e devem ser pagos em dinheiro. Alguns bancos permitem incluir o ITBI em crédito pessoal separado, mas com juros muito mais altos — não é recomendável.
O banco sempre financia 80% do valor?
O banco financia 80% do MENOR entre o valor de compra declarado e a avaliação do banco. Se você pagou R$500.000 mas o banco avaliou em R$450.000, o financiamento máximo é R$360.000 (80% de R$450.000) — você precisará de R$140.000 de entrada.
Quanto tempo leva para ser aprovado o financiamento?
De 15 a 60 dias para aprovação completa: análise de crédito (5-10 dias), avaliação do imóvel (10-15 dias), análise jurídica (5-15 dias) e assinatura do contrato. Em financiamentos Caixa com FGTS, acrescente 15-20 dias.
Posso usar o FGTS como entrada e financiar o restante?
Sim. Essa é a combinação mais comum: FGTS cobre parte ou toda a entrada (20% mínimo), e o banco financia os outros 80%. Se o FGTS cobrir mais que os 20%, você pode amortizar ou reduzir as prestações.
A prestação do financiamento pode comprometer mais de 30% da minha renda?
Tecnicamente sim — 30% é uma diretriz dos bancos, não um limite legal. Mas comprometer mais de 30% aumenta o risco de inadimplência e geralmente resulta em reprovação ou condições piores. Em média, os brasileiros que comprometem mais de 35% da renda têm 3x mais chance de atraso.
Existe financiamento de 100% do valor do imóvel para renda acima de R$8.000?
Para renda acima do Minha Casa Minha Vida (mais de R$8.000), financiamento de 100% não existe pelos sistemas tradicionais. A única exceção é portabilidade de crédito ou refinanciamento de outro imóvel quitado como garantia.
U
Uanderson Caetano da Silva
Fundador, Uan Brazil Homes LTDA · CNPJ 63.568.831/0001-84
Brasileiro, baseado em Munique há 15 anos, MBA na Alemanha. Proprietário de 4 apartamentos em Ipanema gerenciados remotamente como Airbnb desde 2022. Compartilho o que aprendi comprando e administrando imóveis no Rio de Janeiro à distância. Este conteúdo não substitui aconselhamento jurídico ou financeiro profissional. Para apoio na compra de imóvel no Brasil, fale comigo.
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