O PropAudit verifica documentação, analisa comparáveis de mercado, calcula custos reais e identifica riscos jurídicos — tudo em um relatório por R$149.
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📋 Checklist automatizado
📄 Documentação do compradorOK
⚖️ Situação jurídica — matrícula2 alertas
👤 Certidões do vendedorLimpo
💰 Custo total de aquisiçãoR$44.685
📊 Preço vs. mercado+12%
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Comprar um imóvel no Brasil envolve muito mais do que verificar o preço e visitar o apartamento. Existem seis dimensões de verificação que todo comprador precisa cobrir antes de assinar qualquer contrato: documentação pessoal, análise da matrícula do imóvel, situação jurídica do vendedor, cálculo dos custos reais, vistoria física e validação do preço com dados de mercado.
Nenhuma dessas dimensões pode ser ignorada. Em análises realizadas pela Uan Brazil Homes entre 2024 e 2026, 1 em cada 5 imóveis apresentou ao menos uma irregularidade que poderia causar prejuízo financeiro ou impedir o registro. Este checklist reúne as 47 verificações essenciais, organizadas por etapa, com os documentos específicos que você precisa solicitar e os red flags que precisam acender um alerta. Para calcular os custos de aquisição de forma rápida, use também a calculadora de custos gratuita PropAudit. Este conteúdo é informativo e não substitui assessoria jurídica ou financeira.
Em resumo — Checklist Compra Imóvel
Seis dimensões de verificação: documentos do comprador, matrícula do imóvel, certidões do vendedor, custos de aquisição, vistoria física e validação do preço de mercado
A matrícula atualizada (emitida pelo CRI, máximo 30 dias) é o documento mais importante — revela penhoras, hipotecas, inventários e alienações não declarados pelo vendedor
Reserve 5% a 10% do valor do imóvel além do preço de venda: ITBI (2-3%), escritura (0,8-1,5% ou grátis no financiamento), registro (0,6-0,8%), certidões e assessoria jurídica
Verificar as certidões do vendedor é tão importante quanto as do imóvel — dívidas do vendedor podem atingir o imóvel por fraude à execução, anulando a compra mesmo depois do registro
Na vistoria física, vá em horário de luz natural, teste todos os pontos elétricos e hidráulicos, e fotografe umidade, rachaduras e o estado de janelas e esquadrias
Use o PropAudit para automatizar as análises de documentação, mercado e custos — o relatório completo entrega o checklist inteiro por R$149
Quais documentos o comprador precisa reunir antes de fechar?
O comprador precisa apresentar documentos pessoais ao cartório no momento da lavratura da escritura. Reunir tudo com antecedência evita atrasos e a perda do negócio por questões burocráticas — especialmente em compras com prazo curto para assinatura.
Documentos obrigatórios para qualquer comprador
1
RG e CPF — originais e cópia autenticada. O CPF deve estar regularizado na Receita Federal.
Obrigatório
2
Comprovante de residência — conta de água, luz ou telefone, com no máximo 3 meses de emissão.
Obrigatório
3
Certidão de estado civil atualizada — solteiro: nada; casado: certidão de casamento; divorciado: certidão com averbação do divórcio; viúvo: certidão de óbito do cônjuge.
Obrigatório
4
Comprovante de renda — últimos 3 contracheques (CLT), ou declaração de IR mais recente (autônomo/empresário).
Se financiado
5
Declaração de Imposto de Renda — últimos 2 exercícios com recibo de entrega, para comprovação de capacidade de pagamento.
Se financiado
6
Extrato analítico do FGTS — emitido pela Caixa Econômica Federal, necessário se pretende usar o saldo para entrada ou amortização.
Se usar FGTS
Para estrangeiros comprando no Brasil
7
CPF emitido pela Receita Federal — obrigatório para qualquer transação imobiliária. Pode ser solicitado presencialmente na Receita, no consulado brasileiro ou em alguns bancos habilitados.
Crítico
8
Passaporte válido — com visto atualizado ou RNE/RNM (Registro Nacional de Estrangeiro / Migrante).
Obrigatório
9
Conta bancária no Brasil — necessária para movimentação de recursos. Recomendado abrir conta antes de iniciar o processo de compra. Consulte o guia de conta bancária para estrangeiros.
Recomendado
Para compra de imóvel na planta
10
Memorial descritivo e quadro de acabamentos — detalha o padrão de construção contratado. Parte integrante e obrigatória do contrato.
Obrigatório
11
Quadro de áreas (NBR 12721) — área privativa real, não a "área total" usada em marketing. É a base de cálculo do preço real por m².
Verificar
12
CND-Previdenciária da construtora — certidão negativa de débito com o INSS. Sem ela, o registro do imóvel pode ser bloqueado.
Crítico
Cônjuge assina junto
Se o comprador for casado sob qualquer regime (exceto separação total de bens com pacto antenupcial), o cônjuge deve assinar a escritura ou outorgar procuração. Sem a assinatura do cônjuge, o contrato pode ser anulado.
O que verificar na documentação do imóvel antes de comprar?
A documentação do imóvel revela sua história jurídica completa — financiamentos não quitados, penhoras judiciais, usufrutos e qualquer restrição que impeça a transferência livre. Um imóvel pode parecer perfeito na visita e ter a matrícula cheia de problemas.
Documentos essenciais do imóvel
13
Matrícula atualizada de inteiro teor — emitida pelo CRI (Cartório de Registro de Imóveis) competente, com no máximo 30 dias de emissão. Contém todo o histórico de transmissões, ônus e averbações.
Crítico
14
Certidão negativa de ônus reais — confirma que não há hipoteca, penhora, usufruto ou alienação fiduciária ativa sobre o imóvel.
Crítico
15
Certidão negativa de débitos municipais (IPTU) — emitida pela Prefeitura. IPTU atrasado é responsabilidade do comprador após a transferência.
Obrigatório
16
IPTU do ano corrente quitado — comprovante de pagamento ou guia em aberto para desconto no preço.
Verificar
17
Habite-se — auto de conclusão da obra emitido pela Prefeitura. Sem Habite-se, o imóvel é considerado irregular e não pode ser financiado pelos bancos.
Crítico
Para apartamentos em condomínio
18
Certidão negativa de débitos condominiais — emitida pelo síndico ou administradora. Débitos de condomínio acompanham o imóvel, não o proprietário.
Crítico
19
Convenção do Condomínio e Regimento Interno — verifique regras de locação por temporada (Airbnb), circulação de pets, reformas e uso das áreas comuns.
Recomendado
20
Últimas 3 atas de Assembleia Geral — revelam rateios extraordinários aprovados, obras em andamento, inadimplência elevada ou conflitos entre condôminos.
Recomendado
21
AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) — obrigatório para prédios com mais de 750m² ou mais de 4 pavimentos. Sem AVCB, o prédio pode ser interditado.
Verificar
⚠️ Red flags na matrícula — sinais de alerta
Interrompa a negociação e consulte um advogado se a matrícula mostrar: penhora ou hipoteca ativa não declarada pelo vendedor; inventário em andamento — o imóvel não pode ser vendido sem autorização judicial; usufruto vitalício a terceiro; alienação fiduciária (financiamento) não averbada como baixada; ou averbação de ação judicial sobre o imóvel.
Como analisar a situação jurídica e financeira do vendedor?
As certidões do vendedor são tão importantes quanto as do imóvel — e a maioria dos compradores ignora essa etapa. Se o vendedor tem dívidas trabalhistas ou fiscais pendentes, um juiz pode anular a venda por fraude à execução, mesmo que o imóvel já tenha sido transferido para o seu nome. O STJ (Súmula 375) define que o adquirente de boa-fé pode ser afetado se havia registro da ação judicial no cartório. (Fonte: STJ, 2023)
Certidões obrigatórias do vendedor (pessoa física)
22
Certidão de distribuição de ações cíveis — emitida pelo Tribunal de Justiça do estado. Verificar ações nos últimos 10 anos.
Crítico
23
Certidão de distribuição de ações federais — emitida pela Justiça Federal (TRF da região). Cobre dívidas com a União, Receita Federal e INSS.
Crítico
24
Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) — emitida pelo TST. Disponível gratuitamente em cndt.tst.jus.br.
Crítico
25
Certidão de protesto em cartório — emitida pelos cartórios de protesto do município. Indica títulos não pagos (cheques, notas promissórias).
Importante
26
Certidão negativa de tributos federais — emitida pela Receita Federal. Verifica dívida ativa da União e irregularidade no CPF.
Recomendado
27
Certidão de estado civil — confirma se há cônjuge que precisa assinar. Se casado, verificar o regime — bens comunicáveis exigem anuência conjugal.
Obrigatório
Certidões adicionais para vendedor pessoa jurídica
28
Contrato social e última alteração — confirma quem tem poderes para representar a empresa e vender bens imóveis.
Crítico
29
Certidão de regularidade na Receita Federal (CNPJ) — empresa com débitos federais pode ter alienação contestada.
Crítico
30
Certidões cíveis, federais e trabalhistas dos sócios — as mesmas certidões da pessoa física, para cada sócio com mais de 25% do capital.
Importante
31
Ata de autorização para venda do imóvel — aprovada em assembleia de sócios. Sem ata, a venda pode ser contestada pelos demais sócios.
Crítico
Caso real — São Paulo
Em uma análise de imóvel de R$670k no bairro Perdizes (SP), o Raio-X identificou inventário em andamento não declarado pelo vendedor. A venda teria sido nula de pleno direito, e o comprador teria perdido o sinal de R$67k pago.
Quais custos preciso calcular antes de assinar o contrato?
O erro mais comum na compra de imóvel é calcular apenas o preço de venda. Os custos de aquisição somam entre 5% e 10% do valor do imóvel — valores que precisam estar em caixa antes da assinatura. Para um imóvel de R$500.000, isso representa R$25.000 a R$50.000 extras. (Fonte: análises PropAudit, SP e RJ, 2024-2026)
Composição dos custos de aquisição
32
ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Alíquota municipal: SP 3%, RJ 3%, BH 3%, Curitiba 2,7%, Florianópolis 2%, Brasília 2%. Veja detalhes no artigo sobre como calcular o ITBI.
Obrigatório
33
Escritura pública — tabela progressiva estadual. Em SP: ~R$5.800 para R$500k. No financiamento, é gratuita pela Lei 4.380/64.
À vista
34
Registro em cartório — ~0,6% a 0,8% do valor. R$3.000 a R$4.000 para imóvel de R$500k.
Obrigatório
35
Certidões — conjunto de certidões do imóvel e do vendedor: R$800 a R$1.500 no total, dependendo do estado.
Obrigatório
36
Assessoria jurídica — 0,5% a 1,5% do valor. Para R$500k: R$2.500 a R$7.500. Inclui análise da matrícula, revisão contratual e acompanhamento do registro.
Recomendado
37
Laudêmio (Rio de Janeiro) — 5% do valor de venda para imóveis em terrenos de marinha (Ipanema, Leblon, Copacabana, Barra). Verificar se o terreno é da União. Saiba mais no artigo sobre laudêmio no Rio de Janeiro.
Verificar RJ
Simulação de custos de aquisição — imóvel de R$500.000 em São Paulo (2026)
Custo
Compra Financiada
Compra À Vista
ITBI (3%)
R$ 15.000
R$ 15.000
Escritura pública
Gratuita (Lei 4.380/64)
R$ 5.800
Registro em cartório (~0,7%)
R$ 3.500
R$ 3.500
Certidões (imóvel + vendedor)
R$ 1.200
R$ 1.200
Avaliação bancária
R$ 1.000
—
Assessoria jurídica (1%)
R$ 5.000
R$ 5.000
Total de custos
R$ 25.700 (5,1%)
R$ 30.500 (6,1%)
Calcule os seus custos gratuitamente
A calculadora gratuita do PropAudit calcula o Custo Total de Aquisição (TCA) para qualquer imóvel em SP, RJ, BH, Curitiba, Florianópolis e Brasília — incluindo laudêmio quando aplicável. Resultado em 30 segundos, sem cadastro.
O que verificar na vistoria física do imóvel?
A vistoria física é a verificação presencial do estado real do imóvel — e precisa ser feita antes da assinatura, não depois. Problemas estruturais, instalações elétricas inadequadas ou infiltrações crônicas representam custos de reforma que podem superar R$50.000 em imóveis usados. A vistoria dá poder de negociação — ou justifica desistência.
Estrutura e acabamento
38
Rachaduras e trincas — verifique paredes, teto e piso. Rachaduras horizontais em vigas ou pilares indicam problema estrutural grave. Trincas finas e isoladas são comuns e geralmente cosméticas.
Avaliar
39
Umidade e manchas — olhe nos rodapés, cantos do teto e paredes próximas a banheiros e cozinha. Manchas escuras ou tinta com bolhas indicam infiltração ativa.
Alerta
40
Pisos e revestimentos — pise em cada ladrilho (som oco indica descolamento), verifique o rejunte e o estado das bordas dos azulejos nos banheiros.
Verificar
41
Janelas e esquadrias — abra e feche cada janela. Abaulamento na estrutura de madeira indica umidade acumulada; folgas em esquadrias de alumínio indicam desgaste ou má instalação.
Verificar
Instalações elétricas e hidráulicas
42
Quadro elétrico — verifique a capacidade total (mínimo 80A para apartamento moderno), se há disjuntores para cada circuito e se há fio-terra. Fiação de alumínio em imóveis mais antigos é fator de risco.
Crítico
43
Tomadas e interruptores — leve um carregador ou testador de tomadas. Verifique especialmente a tomada de 220V (ar-condicionado, chuveiro, forno).
Verificar
44
Pressão e vazamentos hidráulicos — abra todas as torneiras e o chuveiro ao mesmo tempo. Pressão baixa pode indicar problemas na coluna do prédio ou entupimento. Verifique embaixo das pias e do vaso sanitário.
Verificar
45
Ventilação e posição solar — verifique a posição em relação ao sol (leste-sul = mais fresco no verão, mas menos luz natural no inverno). Ventilação cruzada reduz gasto com ar-condicionado.
Qualidade de vida
⚠️ Dica prática
Faça a vistoria sempre em horário de luz natural — problemas de umidade e estado dos revestimentos ficam muito menos visíveis com luz artificial. Leve um celular com modo de lanterna, um testador de tomadas barato (R$15 em qualquer loja de elétrica) e fotografe tudo. Problemas encontrados viram argumentos de negociação.
Como usar dados de mercado para confirmar o preço antes de fechar?
Verificar se o preço pedido está dentro da faixa de mercado é a etapa mais ignorada — e a que gera mais margem financeira. Segundo análises do FipeZAP (2026), 65% dos imóveis são anunciados acima da mediana de mercado do bairro. Compradores com dados de comparáveis conseguem negociar descontos médios de R$25.000 a R$40.000.
Como calcular o preço/m² do mercado
46
Levante 3 comparáveis — imóveis com características similares (área ±10%, mesmo número de quartos, mesmo bairro, anunciados nos últimos 90 dias) no ZapImóveis, VivaReal ou OLX. Calcule o preço/m² de cada um.
Referência
47
Consulte a mediana do FipeZAP — o índice FipeZAP publica mensalmente o preço mediano por bairro em São Paulo, Rio de Janeiro e outras 50 cidades. Disponível em fipezap.zapimoveis.com.br.
Exemplo: R$15.307/m² pedido ÷ R$13.650/m² mediana = +12% acima do mercado → margem para proposta de desconto de R$25.000 a R$35.000.
Sinais de que o preço tem margem de negociação
Use esses indicadores como argumento ao apresentar uma proposta:
Imóvel anunciado há mais de 90 dias — o tempo de venda médio em SP é 120 dias, no RJ é 150 dias (FipeZAP, 2026). Vendedor com imóvel parado tende a aceitar proposta firme.
Preço acima de 10% da mediana do bairro — sobrepreço objetivamente comprovado por comparáveis.
Obra de condomínio prevista (ex: rateio de reforma) — custo visível que o comprador vai arcar e que pode ser abatido do preço.
Documentação incompleta — custo e prazo do advogado para regularizar podem ser incluídos na negociação.
O Raio-X automatiza a análise de comparáveis
Compara preço pedido com a mediana do bairro, monta estratégia de negociação e calcula o preço justo — por R$149.
Reserve sempre entre 5% e 10% do valor do imóvel para custos de aquisição — ITBI, escritura, registro, certidões e assessoria jurídica somam R$25.000 a R$50.000 para um imóvel de R$500.000.
A matrícula atualizada de inteiro teor (CRI, máx. 30 dias) é o documento mais importante — revela penhoras, hipotecas, inventários e alienações que o vendedor não vai mencionar espontaneamente.
Verifique certidões do vendedor (não só do imóvel) — dívidas trabalhistas ou fiscais podem atingir o imóvel por fraude à execução, anulando a compra mesmo após o registro.
Na compra financiada, a escritura pública é gratuita pela Lei 4.380/64 — economia de R$5.000 a R$8.000 em relação à compra à vista.
Faça a vistoria física em horário de luz natural, teste todos os pontos elétricos e hidráulicos, e fotografe qualquer irregularidade — problemas encontrados viram argumentos de negociação.
Compare o preço pedido com a mediana do bairro via FipeZAP — 65% dos imóveis são anunciados acima da mediana, e compradores com dados conseguem descontos de R$25.000 a R$40.000.
O PropAudit automatiza as análises de documentação, mercado e custos — entregando o checklist completo em um relatório por R$149, em minutos.
Perguntas frequentes
Quantos dias leva para reunir toda a documentação para comprar um imóvel?
Em média, 15 a 30 dias. Os documentos do comprador (RG, CPF, comprovantes) ficam prontos em 1 a 3 dias. As certidões do imóvel e do vendedor levam de 5 a 15 dias úteis dependendo do cartório e do estado. A matrícula atualizada do CRI costuma sair em até 5 dias úteis. O gargalo habitual é a certidão de distribuição de ações cíveis, que em alguns estados demora mais.
Posso comprar imóvel no Brasil sem contratar advogado?
Legalmente sim, mas não é recomendado. O advogado imobiliário analisa a matrícula, verifica certidões do vendedor, revisa o contrato e reduz o risco de fraude à execução. O custo médio é 0,5% a 1,5% do valor do imóvel — para um imóvel de R$500.000, isso é R$2.500 a R$7.500. O PropAudit não substitui o advogado, mas identifica problemas antes de contratá-lo, evitando horas cobradas para análises que poderiam ter sido detectadas automaticamente.
O que é a matrícula do imóvel e onde posso obter?
A matrícula é o registro histórico do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente — contém todas as transmissões, ônus, hipotecas e averbações desde a abertura. Para solicitá-la, vá ao CRI da circunscrição onde o imóvel está registrado e apresente o endereço completo ou o número do registro (RGI). O custo varia entre R$50 e R$150. Sempre peça a "certidão de inteiro teor atualizada" — não apenas a de ônus reais.
Qual a diferença entre certidão de ônus reais e certidão de inteiro teor?
A certidão de ônus reais mostra apenas as restrições ativas (hipotecas, penhoras, usufruto). É mais barata e rápida, mas menos completa. A certidão de inteiro teor reproduz toda a matrícula, desde o registro original, incluindo averbações de ações judiciais e histórico completo de proprietários. Para uma compra segura, sempre peça a de inteiro teor — a diferença de custo é pequena e a cobertura é total.
O que verificar na vistoria de um apartamento usado antes de comprar?
Vá sempre em horário de luz natural e verifique: umidade e manchas nas paredes e teto (especialmente rodapés e cantos), estado das instalações elétricas (quadro de disjuntores, capacidade, fio-terra), pressão da água em todos os pontos, funcionamento de janelas e portas, estado do piso e revestimentos. Leve um testador de tomadas (R$15) e fotografe tudo. Problemas documentados viram argumentos concretos para negociar desconto ou exigir reparos.
Para imóvel de pessoa jurídica, a documentação é diferente?
Sim. Além dos documentos do imóvel, exija: contrato social e última alteração (para confirmar quem pode vender), certidão de regularidade do CNPJ na Receita Federal, certidões cíveis, federais e trabalhistas de cada sócio com mais de 25% do capital, e ata de assembleia autorizando a venda do imóvel. Em empresas com mais de um sócio, todos devem assinar ou outorgar procuração pública.
O PropAudit substitui o advogado na compra?
Não — e esse ponto é importante. O Raio-X é o relatório de inteligência que você usa antes de decidir se (e quando) precisa contratar um advogado. Ele identifica riscos na matrícula, verifica comparáveis de mercado e calcula custos reais — entregando o diagnóstico completo por R$149. Se o relatório encontrar problemas jurídicos sérios, recomendamos sempre um advogado imobiliário especializado. Este conteúdo não constitui aconselhamento jurídico ou financeiro.
Fundador, Uan Brazil Homes LTDA · CNPJ 63.568.831/0001-84
Brasileiro, radicado em Munique há 15 anos, MBA pela Alemanha. Administra 4 apartamentos em Ipanema via Airbnb remotamente desde 2022. Fluente em português, inglês e alemão. Este artigo é informativo — não constitui aconselhamento jurídico ou financeiro. Faça o raio-X do imóvel no PropAudit antes de assinar — custos reais, riscos jurídicos e rentabilidade em minutos, gratuitamente.
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