Laudêmio é uma taxa de 5% sobre o valor de venda cobrada pela União em imóveis situados em terrenos de marinha — muito comum em Ipanema, Leblon, Copacabana e Barra da Tijuca no Rio de Janeiro.
Laudêmio no Rio de Janeiro: O que É, Quanto Custa e Quem Paga em 2026
O laudêmio é um dos custos mais subestimados na compra de imóveis no Rio de Janeiro — e um dos que mais surpreendem compradores estrangeiros e brasileiros que moram no exterior. Em um apartamento de R$1 milhão em Ipanema, estamos falando de R$50.000 que precisam ser liquidados antes que o cartório registre a escritura. Sem esse pagamento, o negócio simplesmente não fecha.
Comprei quatro apartamentos em Ipanema ao longo dos últimos anos e o laudêmio esteve presente em todas as negociações. Este guia reúne o que aprendi sobre como funciona, como verificar se um imóvel está sujeito ao laudêmio antes de fazer proposta, e como calcular o custo total de aquisição com a ferramenta PropAudit. Consulte sempre um advogado especializado para o seu caso.
Em resumo — Laudêmio no Rio de Janeiro
O laudêmio é 5% sobre o valor de venda do imóvel em terreno de marinha — em um apartamento de R$1 milhão em Ipanema, isso representa R$50.000
Bairros do Rio de Janeiro com alta incidência de terrenos de marinha: Ipanema, Leblon, Copacabana, Botafogo, Flamengo, Barra da Tijuca, Niterói e arredores costeiros
O laudêmio é pago pelo vendedor por padrão — mas pode ser negociado e embutido no preço ou dividido entre comprador e vendedor
Sem a Certidão Autorizativa de Transferência (CAT) emitida pela SPU, o cartório não registra o imóvel — mesmo com ITBI pago e escritura assinada
Além do laudêmio (pago na venda), há o foro anual de 0,6% do valor do terreno pago pelo proprietário todo ano
Verifique na matrícula do imóvel se há indicação de 'enfiteuse' ou 'terreno de marinha' antes de fazer qualquer proposta
O que é laudêmio e por que imóveis no Rio de Janeiro têm esse custo extra?
Laudêmio é a taxa paga à União — representada pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU) — quando um imóvel situado em terreno de marinha é vendido. O valor é de 5% sobre o preço de venda. No Rio de Janeiro, onde grande parte dos bairros mais valorizados está em área costeira, esse custo afeta diretamente o mercado imobiliário. (Fonte: Decreto-Lei 9.760/46, SPU 2026)
Quanto custa o laudêmio? Exemplos por valor de imóvel
R$ 500.000
R$ 25.000
R$ 800.000
R$ 40.000
R$ 1.200.000
R$ 60.000
R$ 1.500.000
R$ 75.000
R$ 2.000.000
R$ 100.000
Laudêmio = 5% do valor de transação, pago à União (SPU). Incide apenas em imóveis aforados (terrenos de marinha). Verifique a matrícula antes de negociar.
A origem do laudêmio remonta ao período colonial português. A Coroa portuguesa, ao colonizar o Brasil, reservou para si uma faixa de terra ao longo do litoral — correspondente a 33 metros a partir da linha de preamar média de 1831 — e estabeleceu um regime jurídico especial chamado enfiteuse (ou aforamento). Nesse regime, a propriedade plena do terreno permanece com o senhorio (a União, herdeira da Coroa) e o particular detém apenas o domínio útil — o direito de usar, fruir e dispor do imóvel, mas não a propriedade do solo.
A Constituição Federal de 1988 (Art. 20, VII) manteve esses bens como propriedade da União. Assim, quem possui um apartamento em Ipanema ou Leblon em terreno de marinha é, tecnicamente, um foreiro ou enfiteuta — ocupa o terreno da União mediante pagamento de um foro anual e, quando vende o imóvel, paga o laudêmio como reconhecimento do domínio da União sobre o solo.
Existem dois tipos principais de terrenos de marinha: os terrenos de marinha propriamente ditos (a faixa de 33 metros da linha de preamar histórica) e os terrenos acrescidos de marinha (formados por aterros ou sedimentação natural além daquela linha). Ambos estão sujeitos ao laudêmio e ao foro anual. A demarcação é feita pela SPU com base em levantamentos históricos — o que pode gerar controvérsias sobre quais imóveis exatamente estão incluídos em cada bairro.
Contexto histórico e legal
Os terrenos de marinha são uma herança do período colonial português. A Constituição de 1988 (Art. 20, VII) manteve esses bens como propriedade da União. Quem possui imóvel nessas áreas detém apenas o 'domínio útil' — não a propriedade plena do terreno.
Próximo: Quanto Custa →
Quanto é o laudêmio e qual o custo do foro anual no Rio de Janeiro?
O laudêmio no Rio de Janeiro é 5% sobre o valor de venda do imóvel, pago à Secretaria do Patrimônio da União (SPU) no momento da transferência. Além disso, o proprietário paga foro anual de 0,6% sobre o valor do terreno (domínio útil) todo ano enquanto possuir o imóvel. (Fonte: SPU/gov.br, apartamentolivre.com.br 2026)
Custo de laudêmio por faixa de valor do imóvel — Rio de Janeiro (2026)
Valor do Imóvel
Laudêmio (5%)
Foro Anual (0,6%)
Obs.
R$500.000
R$25.000
R$3.000/ano
Pago pelo vendedor; foro pelo proprietário
R$800.000
R$40.000
R$4.800/ano
—
R$1.000.000
R$50.000
R$6.000/ano
—
R$1.500.000
R$75.000
R$9.000/ano
—
R$2.000.000
R$100.000
R$12.000/ano
—
O valor do laudêmio é calculado sobre o preço de venda declarado na escritura. Entretanto, a SPU tem o direito de contestar esse valor se entender que está abaixo do valor de mercado — utilizando o seu próprio valor de avaliação (valor de avaliação da SPU). Quando há discrepância, a SPU pode exigir que o laudêmio seja calculado sobre o valor que ela considera correto, o que pode gerar negociação ou até impugnação administrativa.
O foro anual é uma obrigação distinta do laudêmio. Enquanto o laudêmio é pago uma única vez na transferência de propriedade, o foro é um encargo recorrente que o proprietário do domínio útil paga à União todos os anos. O valor de 0,6% incide sobre o valor do terreno (não do imóvel construído), conforme avaliação da SPU — que pode ser revisada periodicamente.
⚠ Atenção ao negociar o laudêmio
Se o vendedor negociar a divisão do laudêmio com o comprador, certifique-se de que isso está explícito no contrato de compra e venda. O laudêmio não pago impede o registro do imóvel.
Próximo: Bairros Afetados →
Quais bairros do Rio de Janeiro têm imóveis em terrenos de marinha?
No Rio de Janeiro, os bairros da orla — os mais valorizados da cidade — têm alta concentração de terrenos de marinha. Ipanema, Leblon, Copacabana e Botafogo são os mais representativos, mas a incidência se estende por toda a Zona Sul, Flamengo, Barra da Tijuca e regiões costeiras de Niterói. (Fonte: SPU/IRIB)
Zona Sul
Ipanema e Leblon — altíssima incidência, praticamente toda a orla
Copacabana e Leme — ampla faixa costeira aforada
Botafogo e Urca — enseada e orla da baía de Guanabara
Flamengo, Glória, Catete e Laranjeiras — orla da baía e arredores
Barra da Tijuca e Recreio
Barra da Tijuca — alta incidência, especialmente na faixa de praia
Recreio dos Bandeirantes — orla e lagoas costeiras
Joá e São Conrado — área costeira com aforamento
Zona Norte costeira
Ramos, Penha e Ilha do Governador — margem da baía de Guanabara
Niterói e região
Icaraí, São Francisco, Itaipu e toda a orla de Niterói
Importante: nem todos os imóveis nesses bairros estão em terrenos de marinha. A incidência depende da distância de cada propriedade em relação à linha histórica de preamar média de 1831. Um apartamento na segunda quadra de Ipanema pode estar fora do aforamento enquanto outro na mesma rua pode estar dentro. Apenas a análise da matrícula individual revela com certeza.
Como verificar antes de fazer proposta
Solicite a certidão de matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Se houver indicação de 'enfiteuse', 'foreiro', 'aforado' ou 'terreno de marinha', o laudêmio se aplica. Você também pode consultar o site do SPU (gov.br/spu) com o número da matrícula.
Próximo: Quem Paga →
Quem paga o laudêmio — comprador ou vendedor? E como é negociado?
Por lei e pela prática do mercado imobiliário carioca, o laudêmio é de responsabilidade do vendedor. No entanto, nada impede que seja negociado: parte pode ser assumida pelo comprador em troca de redução no preço de venda, ou simplesmente dividido entre as partes. (Fonte: Decreto-Lei 9.760/46)
O Decreto-Lei 9.760/1946, que regula os terrenos de marinha, estabelece que o laudêmio é encargo do alienante (vendedor) no ato da transferência. Na prática do mercado carioca, isso significa que o preço anunciado pelo vendedor já deveria contemplar a quitação do laudêmio — é um custo de saída do vendedor.
Como funciona a negociação na prática
Na realidade, a negociação do laudêmio acontece com frequência. Quando o vendedor negocia abaixo do preço pedido, ele pode propor que o comprador assuma parte ou a totalidade do laudêmio como contrapartida pela redução no preço. Essa cláusula deve estar explicitamente descrita no contrato de compra e venda — quem paga, quanto, e em qual prazo.
O processo de pagamento e a CAT
O laudêmio precisa ser pago à SPU antes da emissão da Certidão Autorizativa de Transferência (CAT). O fluxo é: quem vai pagar solicita à SPU o cálculo do laudêmio → a SPU emite a guia de recolhimento (GRU) → o pagamento é efetuado → a SPU emite a CAT → a CAT vai ao cartório junto com a escritura e o ITBI.
O prazo típico para obtenção da CAT após o pagamento é de 15 a 45 dias, dependendo da fila na SPU. Isso impacta diretamente o cronograma do fechamento do negócio.
⚠ Cuidado ao assumir o laudêmio sem negociar o preço
Cuidado com vendedores que pedem que o comprador assuma o laudêmio sem refletir isso no preço. Em um imóvel de R$1 milhão, R$50.000 de laudêmio é significativo. Negocie sempre que o laudêmio faça parte do cálculo do preço final.
Próximo: CAT e Registro →
O que é a Certidão Autorizativa de Transferência (CAT) e como obtê-la?
A CAT é o documento emitido pela SPU que confirma que o laudêmio foi pago e autoriza a transferência do imóvel foreiro. Sem ela, o Cartório de Registro de Imóveis se recusa a registrar a escritura ou o contrato de financiamento — mesmo com ITBI pago. (Fonte: Instrução Normativa SPU)
A CAT (Certidão Autorizativa de Transferência) é o documento que formaliza a anuência da União à transferência do domínio útil do imóvel. Sem ela, o contrato ou a escritura pública de compra e venda simplesmente não pode ser levado a registro no cartório. É o equivalente, no regime de terrenos de marinha, a uma anuência do proprietário do solo à venda do domínio útil.
Passo a passo para obter a CAT
Verificar se o imóvel é foreiro — matrícula com 'enfiteuse' ou qualquer indicação de aforamento confirma a necessidade da CAT
Solicitar o valor do laudêmio à SPU — por email ([email protected]) ou presencialmente na Superintendência do Patrimônio da União no RJ (Av. Presidente Vargas, 542 — Centro)
Aguardar o cálculo pela SPU — prazo típico de 5 a 20 dias úteis
Pagar o laudêmio via GRU (Guia de Recolhimento da União) — gerada pelo sistema da SPU, paga em qualquer banco
Solicitar a CAT com comprovante de pagamento — protocolo presencial ou via sistema da SPU
Levar a CAT ao cartório junto com a escritura e o ITBI pago
O tempo total do processo — do pedido até o registro — costuma ser de 30 a 60 dias além do prazo normal de uma compra sem terreno de marinha. Planeje o cronograma com antecedência, especialmente se houver financiamento bancário envolvido.
Contato SPU Rio de Janeiro
Superintendência do Patrimônio da União no Rio de Janeiro · Av. Presidente Vargas, 542 — Centro, Rio de Janeiro/RJ · Site oficial: gov.br/spu · Informações sobre laudêmio e CAT disponíveis no Portal de Serviços da SPU em gov.br/spu/pt-br
Próximo: Laudêmio + Custos Totais →
Como o laudêmio impacta o custo total de aquisição no Rio de Janeiro?
Para imóveis em terrenos de marinha no Rio, o custo total de aquisição pode superar 10% do valor quando se soma ITBI (3%), cartório (~2%), certidões (~0,3%), assessoria (~1,5%) e laudêmio (5% se assumido pelo comprador). Use o PropAudit para simular o cenário completo. (Uan Brazil Homes)
Custo total de aquisição — imóvel R$800.000 em Ipanema (com e sem laudêmio assumido pelo comprador)
Custo
Sem Laudêmio
Com Laudêmio (comprador assume)
ITBI (3%)
R$24.000
R$24.000
Escritura / Registro
R$14.000
R$14.000
Certidões
R$1.000
R$1.000
Assessoria Jurídica (1,5%)
R$12.000
R$12.000
Laudêmio (5%)
R$0
R$40.000
Total
R$51.000 (6,4%)
R$91.000 (11,4%)
Segundo o índice FipeZAP (2026), imóveis em Ipanema e Leblon acumulam valorização de mais de 35% nos últimos cinco anos — o que reforça a importância de calcular o laudêmio sobre o valor real de mercado, e não apenas sobre o preço declarado na escritura.
Para compradores investidores — com foco em Airbnb em Ipanema ou Leblon — o laudêmio é um custo de entrada único que se amortiza ao longo do período de exploração do imóvel. Um apartamento que gera R$8.000 por mês líquido amortiza R$40.000 de laudêmio em 5 meses. A análise correta é incorporar o laudêmio ao custo total de aquisição e recalcular o retorno sobre o investimento (ROI) com base no valor total pago, não apenas no preço de compra.
Para simular o custo total de aquisição do seu imóvel — incluindo ITBI, cartório, certidões e laudêmio — use a ferramenta gratuita PropAudit. Para o laudêmio, a calculadora personalizada considera o valor de avaliação da SPU e as especificidades do seu imóvel.
Calcule o custo total incluindo laudêmio
Cada caso de laudêmio tem especificidades — valor de avaliação da SPU, quem assume, impacto no ROI. Simule o seu cenário antes de fechar negócio.
Quando a compra envolve financiamento bancário, o laudêmio adiciona uma camada de complexidade. O banco exige que o imóvel esteja com toda a documentação regularizada — incluindo a CAT — antes de liberar o crédito. Isso significa que o laudêmio precisa ser pago antes da assinatura do contrato de financiamento.
Na prática, o vendedor (ou quem assumiu o laudêmio) precisa adiantar o pagamento com recursos próprios enquanto o financiamento ainda está sendo processado. Esse ponto costuma gerar atritos no fechamento — especialmente quando o vendedor esperava usar parte do sinal recebido para pagar o laudêmio e o banco não libera o financiamento sem a CAT em mãos.
Planeje o fluxo de caixa do fechamento com pelo menos 60 dias de antecedência quando houver laudêmio e financiamento envolvidos. Advogados especializados em compra de imóvel no Brasil têm experiência em estruturar esse fluxo sem surpresas de última hora.
A remição do foro: convertendo enfiteuse em propriedade plena
Existe uma alternativa permanente ao ciclo de laudêmio e foro anual: a remição do foro. Nesse processo, o foreiro (proprietário do domínio útil) compra o domínio direto da União, unificando os dois domínios e convertendo a enfiteuse em propriedade plena. Após a remição, o imóvel deixa de ser "terreno de marinha" para fins práticos — não há mais foro anual nem laudêmio em vendas futuras.
O valor da remição é calculado pela SPU com base no valor do terreno. O processo é burocrático e pode levar meses, mas é uma opção válida para proprietários de longo prazo que queiram eliminar o custo recorrente do foro e simplificar transações futuras.
Em todas as compras que fiz em Ipanema, o laudêmio esteve na mesa de negociação. Quem sabe o que está comprando negocia melhor — o desconhecimento custa caro.
Laudêmio é 5% sobre o valor de venda em imóveis situados em terrenos de marinha — áreas costeiras da União
No Rio de Janeiro, Ipanema, Leblon, Copacabana, Botafogo, Barra e toda a orla têm alta incidência de terrenos de marinha
Além do laudêmio (pago na venda), o proprietário paga foro anual de 0,6% do valor do terreno todos os anos
Por lei, o laudêmio é responsabilidade do vendedor — mas pode ser negociado no preço de venda
Sem a CAT (Certidão Autorizativa de Transferência) da SPU, o cartório não registra o imóvel
Verifique na matrícula se há indicação de 'enfiteuse' ou 'terreno de marinha' antes de fazer proposta
O processo de obtenção da CAT leva de 30 a 60 dias — planeje o cronograma da compra com antecedência
Perguntas frequentes
Todo imóvel no Rio de Janeiro paga laudêmio?
Não. Apenas imóveis situados em terrenos de marinha — áreas próximas à costa determinadas historicamente pela linha de preamar de 1831. Não são todos os imóveis da orla, e mesmo bairros costeiros têm imóveis fora das áreas de aforamento. A matrícula do imóvel indica se há enfiteuse.
Como saber se meu imóvel tem laudêmio?
Solicite a certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis. Se constar 'enfiteuse', 'aforado', 'domínio útil' ou 'terreno de marinha', o laudêmio se aplica. Você também pode consultar o SIAPA (sistema da SPU) ou ir presencialmente à Superintendência do Patrimônio da União no RJ.
O laudêmio é dedutível do imposto de renda?
Para pessoa física sem atividade empresarial, o laudêmio pago na venda do imóvel pode ser considerado custo de aquisição para fins de cálculo de ganho de capital — o que reduz o imposto na venda futura. Consulte um contador especializado para confirmar o tratamento fiscal no seu caso.
E se o vendedor não pagar o laudêmio?
O cartório não registra a escritura sem a CAT. Se o vendedor se recusar a pagar, você pode negociar a assunção do custo em troca de redução proporcional no preço — com documentação formal no contrato. Nunca feche negócio confiando que o vendedor pagará o laudêmio após o registro.
O laudêmio vale a pena para imóveis de investimento Airbnb?
Depende da rentabilidade esperada. Para imóveis em Ipanema e Leblon com alta ocupação Airbnb, o laudêmio é um custo único que se dilui ao longo do período de investimento. Um apartamento que gera R$8.000/mês líquido amortiza R$40.000 de laudêmio em 5 meses. Calcule o retorno completo com o PropAudit.
Posso comprar um imóvel com terreno de marinha e depois remir o foro?
Sim, a remição é possível — o foreiro compra o domínio direto da União, convertendo a enfiteuse em propriedade plena. O valor é calculado pela SPU. É um processo burocrático e pode ser caro, mas elimina o foro anual e o laudêmio em vendas futuras. Consulte a SPU para o valor atual.
O foro anual pode aumentar?
Sim. O valor do foro é calculado como percentual (0,6%) sobre o valor do terreno revisado periodicamente pela SPU. Com valorização do mercado imobiliário no Rio, o valor do foro tende a aumentar ao longo dos anos. O foro em atraso gera multa e juros, e pode resultar em cobrança judicial pela União.
Como calcular todos os custos de aquisição incluindo laudêmio?
Use a ferramenta gratuita PropAudit em uanbrazilhomes.com/propaudit/. Ela calcula ITBI, escritura, registro, certidões e assessoria jurídica automaticamente. Para o laudêmio, utilize nossa calculadora personalizada via WhatsApp — cada caso tem características específicas dependendo do valor de avaliação da SPU.
U
Uanderson Caetano da Silva
Fundador, Uan Brazil Homes LTDA · CNPJ 63.568.831/0001-84
Brasileiro, baseado em Munique. Comprou 4 apartamentos em Ipanema — incluindo imóveis em terrenos de marinha. Este conteúdo não constitui assessoria jurídica ou fiscal. Faça o raio-X do imóvel no PropAudit antes de assinar — custos reais, riscos jurídicos e rentabilidade em minutos, gratuitamente.
Calcule o Custo Total Incluindo Laudêmio
Antes de fechar negócio, simule o custo total de aquisição — ITBI, cartório, certidões, laudêmio e assessoria. Use a ferramenta gratuita ou fale comigo para um cálculo personalizado.
Usamos apenas cookies essenciais para o funcionamento deste site. Sem rastreamento ou publicidade. Ao continuar, você aceita nossa Política de Privacidade.