Ter imóvel no Brasil não impede a saída definitiva — como não-residente, o aluguel é tributado a 15% IRRF, menos do que até 27,5% sobre renda mundial como residente.
Saída definitiva com imóvel, FGTS e bens no Brasil: o que muda e o que você precisa saber
Uma das maiores dúvidas de brasileiros que estão planejando a saída definitiva do Brasil é: o que acontece com o imóvel que tenho aqui? E com o FGTS? E com os investimentos? A resposta boa é que ter patrimônio no Brasil não impede a saída definitiva — e muitas vezes torna a formalização financeiramente vantajosa.
Sou brasileiro, moro em Munique há 15 anos e comprei 4 apartamentos em Ipanema sem ter feito a saída definitiva. Paguei R$3.000 a um advogado que fez errado. O que escrevo aqui é o que eu precisava ter lido antes — não é assessoria jurídica ou fiscal. Para a sua situação específica, consulte um contador ou advogado tributarista brasileiro.
Segundo a Receita Federal do Brasil, a saída definitiva muda a sua condição de contribuinte: você deixa de ser residente fiscal e passa a ser tributado exclusivamente na fonte sobre rendimentos obtidos no Brasil — sem obrigação de entrega de declaração anual de ajuste.
Em resumo — Saída definitiva com imóvel, FGTS e bens no Brasil
Ter imóvel no Brasil não impede a saída definitiva — como não-residente o aluguel é tributado a 15% IRRF vs. até 27,5% sobre renda mundial como residente.
O FGTS pode ser sacado integralmente na saída definitiva — sem incidência de multa rescisória, com base na Circular CAIXA/MTE.
Investimentos em renda fixa (CDB, Tesouro Direto) ficam sujeitos a 15% IRRF na fonte para não-residentes; renda variável (ações) a 15% ou 25%.
A venda de imóvel no Brasil após a saída definitiva gera ganho de capital tributado progressivamente: 15% até R$5M, 17,5% até R$10M, 20% até R$30M e 22,5% acima.
O que acontece com o imóvel e o aluguel no Brasil após a saída definitiva?
Ter imóvel no Brasil não impede a saída definitiva. Após a comunicação à Receita Federal, você passa a ser não-residente fiscal e o aluguel recebido é tributado exclusivamente a 15% de IRRF retido na fonte — sem obrigação de declaração anual de ajuste, o que simplifica muito a vida de quem mora fora.
Esta é possivelmente a maior surpresa positiva para quem está pensando na saída definitiva: você não precisa vender o imóvel, não precisa passar para o nome de terceiros e não precisa encerrar o contrato de aluguel. Basta comunicar à imobiliária ou ao locatário sobre sua nova condição de não-residente fiscal — eles passam a ser os responsáveis pela retenção e recolhimento do IRRF.
Quem retém e recolhe o IRRF sobre o aluguel?
A responsabilidade pela retenção do IRRF depende de quem paga o aluguel:
Pessoa jurídica (imobiliária, empresa): recolhe 15% de IRRF mensalmente via DARF, código 9971.
Pessoa física: o próprio locatário tem a obrigação de reter e recolher o IRRF — na prática, muitos não sabem disso, então é importante orientá-los no contrato.
Comparação: residente x não-residente
Como residente fiscal, o aluguel entra na sua declaração de IR e pode ser tributado de 7,5% a 27,5% dependendo do total da sua renda anual — incluindo renda obtida fora do Brasil. Como não-residente, paga 15% somente sobre o aluguel no Brasil, ponto final. Para quem tem renda no exterior (salário, aposentadoria, investimentos), a saída definitiva é quase sempre mais eficiente.
Dica prática
Adicione uma cláusula ao contrato de aluguel informando sua condição de não-residente fiscal e a obrigação de retenção do IRRF pelo locatário ou imobiliária. Isso evita dúvidas e autuações futuras da Receita Federal.
Atenção — conta bancária vinculada ao aluguel
Após a saída definitiva, sua conta corrente no Brasil deve ser convertida para conta de não-residente (CC5 ou conta capital estrangeiro). Manter uma conta corrente comum sem notificar o banco pode ser caracterizado como irregularidade pelo Banco Central do Brasil.
Posso sacar o FGTS ao fazer a saída definitiva do Brasil?
Sim. O trabalhador que comprova saída definitiva do país tem direito ao saque integral do FGTS, sem incidência de multa rescisória, conforme previsto na Circular CAIXA/MTE. O saque é feito presencialmente em agência da CAIXA Econômica Federal, apresentando passaporte, Comunicação de Saída Definitiva e comprovante de residência no exterior.
O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é um dos bens mais esquecidos por brasileiros que emigram. Muitos não sabem que podem sacá-lo legalmente, sem multa, simplesmente por terem feito a saída definitiva do Brasil.
Qual é a base legal para o saque?
A Circular CAIXA/MTE prevê o saque do FGTS em caso de saída definitiva do território nacional. Diferente de uma demissão sem justa causa — onde a multa de 40% do saldo incide — a saída definitiva não é considerada hipótese de rescisão contratual. O saque é integral, sem multa, sem desconto de IR sobre o principal (apenas sobre os rendimentos, e ainda assim com alíquota reduzida conforme tabela regressiva).
Apresente o passaporte com o visto/carimbo de saída do Brasil
Apresente a Comunicação de Saída Definitiva entregue à Receita Federal
Apresente comprovante de visto ou residência permanente no exterior
Preencha o formulário de saque por saída definitiva (disponível nas agências)
O FGTS sacado é tributado?
O principal do FGTS é isento de Imposto de Renda, com base na Lei 8.036/1990. Os rendimentos (correção monetária e juros) estão sujeitos a IR regressivo (de 22,5% para prazos curtos até 15% para mais de 2 anos), retido na fonte. Na Declaração de Saída Definitiva, o valor do FGTS sacado deve ser informado como rendimento isento e não tributável.
Quer ajuda para organizar sua saída definitiva?
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Como ficam os investimentos no Brasil após a saída definitiva?
Após a saída definitiva, os investimentos no Brasil continuam válidos, mas passam a ser tributados pelas alíquotas de não-residente: 15% de IRRF na fonte sobre renda fixa (CDB, Tesouro Direto) e 15% ou 25% sobre renda variável. É obrigatório informar ao banco e à corretora sua nova condição fiscal para o correto enquadramento tributário.
Ter investimentos no Brasil após a saída definitiva é totalmente legal — mas exige que você notifique as instituições financeiras sobre sua nova condição. Do contrário, continuarão aplicando a tabela de residente, o que pode gerar inconsistências com a Receita Federal.
Renda fixa: CDB, Tesouro Direto, LCI, LCA
CDB e Tesouro Direto: tributados a 15% IRRF na fonte para não-residentes — retido automaticamente no resgate pela instituição financeira.
LCI e LCA: isentas de IR mesmo para não-residentes, desde que respeitados os prazos mínimos de carência definidos pelo Banco Central.
Poupança: isenta de IR para não-residentes de países sem acordos especiais com o Brasil.
Renda variável: ações, FIIs e ETFs
Operações normais (swing trade): 15% de IRRF retido na fonte pelo agente custodante.
Day trade: 25% de IRRF retido na fonte.
FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário): rendimentos mensais são isentos de IR para pessoas físicas, mas há discussão sobre a aplicação para não-residentes — consulte seu assessor.
Obrigação — notifique seu banco e corretora
Após a saída definitiva, você deve informar formalmente sua condição de não-residente a cada instituição financeira onde possui contas ou investimentos. Manter contas correntes comuns sem informar o banco pode ser considerado irregularidade cambial pelo Banco Central do Brasil.
O que fazer com os investimentos antes de sair?
Não é necessário resgatar tudo antes da saída. Muitos brasileiros mantêm CDB, Tesouro e FIIs no Brasil após a saída definitiva, recebendo os rendimentos tributados na fonte. A questão é se esses rendimentos também serão tributados no país de residência — o que depende das regras fiscais locais e da existência de tratados tributários.
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Qual o imposto na venda de imóvel no Brasil sendo não-residente fiscal?
Não-residentes podem vender imóveis no Brasil, mas o ganho de capital é tributado com alíquotas progressivas de 15% a 22,5%, conforme a Lei 13.259/2016. A isenção de R$440 mil para único imóvel não se aplica a não-residentes, e o comprador é o responsável pela retenção do imposto na fonte no ato da escritura.
Vender um imóvel no Brasil sendo não-residente fiscal é um dos pontos mais sensíveis — e que mais gera dúvidas. A legislação é clara, mas há nuances importantes, especialmente no que diz respeito à responsabilidade pelo recolhimento do imposto e às alíquotas aplicáveis.
Tabela de ganho de capital na venda de imóvel por não-residente
Ganho de capital
Alíquota
Exemplo (ganho R$1M)
Até R$5.000.000
15%
R$150.000 de imposto
De R$5M a R$10M
17,5%
R$875.000 (sobre a fatia)
De R$10M a R$30M
20%
R$2.000.000 (sobre a fatia)
Acima de R$30M
22,5%
Sobre a fatia acima de R$30M
Quem recolhe o imposto?
Na venda de imóvel por não-residente, o comprador é o responsável tributário — ele deve reter o IR sobre o ganho de capital e recolher via DARF antes da lavratura da escritura. Se o comprador for pessoa física residente no Brasil, o prazo para recolhimento é o último dia útil do mês seguinte à transação.
Como calcular o ganho de capital?
O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição atualizado. Para imóveis adquiridos antes de 1996, há fatores de redução. Benfeitorias comprovadas com documentos (nota fiscal) podem ser somadas ao custo de aquisição para reduzir o ganho.
Como declarar bens no exterior após a saída definitiva do Brasil?
Brasileiros com ativos no exterior acima de USD 1.000.000 em 31 de dezembro de cada ano devem declarar ao Banco Central do Brasil por meio do CBE (Capitais Brasileiros no Exterior), independentemente da condição de residente ou não-residente. A declaração é anual, feita no sistema Sisbacen, com prazo até 5 de abril do ano seguinte.
O CBE (Capitais Brasileiros no Exterior) é uma obrigação acessória regulada pelo Banco Central do Brasil e completamente separada da saída definitiva declarada à Receita Federal. São dois sistemas, dois órgãos, duas obrigações distintas.
Quem deve declarar o CBE?
Pessoas físicas ou jurídicas residentes, domiciliadas ou com sede no Brasil que tenham ativos no exterior acima de USD 1.000.000 em 31/12 de cada ano.
Pessoas físicas que, mesmo após a saída definitiva, sejam consideradas residentes para fins do CBE (o BCB usa critério próprio, diferente da Receita Federal).
O limite era USD 100.000 até 2014 — foi elevado para USD 1 milhão pela Resolução BCB 278/2022.
O que deve ser declarado?
Depósitos em contas bancárias no exterior
Imóveis adquiridos no exterior
Participações societárias em empresas no exterior
Ativos financeiros (ações, ETFs, fundos) mantidos no exterior
Créditos a receber no exterior
Quais são as multas pelo não cumprimento?
O não cumprimento do CBE sujeita o declarante a multas de R$25.000 a R$250.000, conforme a Lei 14.286/2021. O BCB pode ainda aplicar multas adicionais por informações incorretas ou incompletas. Dado o valor das penalidades, o acompanhamento por um especialista em câmbio e regulação do BCB é altamente recomendável.
Importante — CBE e saída definitiva são obrigações separadas
A saída definitiva é comunicada à Receita Federal e encerra suas obrigações como contribuinte residente. O CBE é declarado ao Banco Central e pode continuar sendo obrigatório mesmo após a saída definitiva, se você possuir ativos no exterior acima de USD 1 milhão. São obrigações independentes e não se substituem.
Quer entender melhor o processo completo antes de decidir? Consulte a página de saída definitiva ou fale diretamente com alguém que já passou por isso: trabalhe comigo.
Ter imóvel no Brasil não só não impede a saída definitiva como frequentemente torna a formalização financeiramente vantajosa: 15% IRRF vs. até 27,5% como residente.
O FGTS pode ser sacado integralmente na saída definitiva, sem multa, bastando apresentar a documentação adequada junto à CAIXA Econômica Federal.
A venda de imóvel no Brasil como não-residente fiscal gera ganho de capital com alíquota progressiva de 15% a 22,5% — o cálculo correto evita autuações futuras.
Investimentos em renda fixa ficam a 15% IRRF na fonte; em renda variável (ações), a 15% para operações normais ou 25% para day trade — sempre retidos na fonte.
Valores acima de USD 1.000.000 no exterior devem ser declarados anualmente ao Banco Central (CBE — Capitais Brasileiros no Exterior) — uma obrigação separada da saída definitiva.
Perguntas frequentes
Posso ter imóvel no Brasil e fazer a saída definitiva?
Sim. Ter imóvel no Brasil não impede a saída definitiva do país. Após a comunicação à Receita Federal, você passa a ser tratado como não-residente fiscal e o aluguel recebido é tributado a 15% IRRF na fonte — em vez de até 27,5% sobre renda mundial como residente. A saída definitiva pode inclusive ser financeiramente vantajosa para quem possui imóveis no Brasil.
Como fica o aluguel do meu imóvel no Brasil depois da saída definitiva?
Após a saída definitiva, o aluguel de imóvel no Brasil é tributado a 15% de IRRF retido na fonte pelo locatário ou pela imobiliária (pessoa jurídica) responsável pelo pagamento. A Receita Federal exige que o imposto seja recolhido mensalmente, via DARF, com código 9971 para rendimentos de não-residentes. Não há obrigação de entrega de declaração anual de ajuste pelo não-residente.
Posso sacar o FGTS quando faço a saída definitiva?
Sim. O trabalhador que comprova saída definitiva do Brasil tem direito ao saque integral do FGTS, sem incidência de multa rescisória. A base legal é a Circular CAIXA/MTE que prevê o saque por motivo de saída definitiva do país. O saque é feito presencialmente em agência da CAIXA Econômica Federal, com apresentação do passaporte, Comunicação de Saída Definitiva e comprovante de visto ou residência no exterior.
O que acontece com minha conta bancária no Brasil após a saída definitiva?
Após a saída definitiva, sua conta corrente no Brasil deve ser convertida em conta de não-residente (Conta CC5 ou conta de capital estrangeiro). Você deve informar ao banco sua condição de não-residente. A conta CC5 permite remessas internacionais e é regulada pelo Banco Central do Brasil. Manter uma conta corrente comum sem notificar o banco pode ser caracterizado como irregularidade cambial.
Posso vender meu imóvel no Brasil sendo não-residente fiscal?
Sim. Não-residentes podem vender imóveis no Brasil, mas o comprador é responsável por reter 15% a 22,5% do ganho de capital na fonte (alíquotas progressivas conforme o RIR/2018 e Lei 13.259/2016). O vendedor não-residente deve apresentar o CPF ativo, escritura pública de venda e comprovante de quitação tributária. A isenção de R$440 mil para único imóvel não se aplica a não-residentes.
Como declarar o FGTS sacado na saída definitiva?
O FGTS sacado na saída definitiva não é tributado pelo Imposto de Renda — ele é isento de IR com base na Lei 8.036/1990. O valor deve ser informado na Declaração de Saída Definitiva como rendimento isento e não tributável. Mesmo que você já tenha saído do país, a Declaração de Saída Definitiva cobre o período até a data de saída e deve ser entregue até o último dia útil de abril do ano seguinte.
Preciso pagar imposto sobre investimentos em renda fixa no Brasil sendo não-residente?
Sim. Não-residentes pagam 15% de IRRF na fonte sobre rendimentos de investimentos em renda fixa no Brasil (CDB, Tesouro Direto, LCI, LCA), conforme a Receita Federal. O imposto é retido automaticamente pela instituição financeira no momento do resgate — você não precisa entrar com nenhuma declaração adicional. LCI e LCA são isentas de IR mesmo para não-residentes, desde que respeitados os prazos mínimos de carência.
O que é o CBE e quando sou obrigado a declarar?
O CBE (Capitais Brasileiros no Exterior) é uma declaração obrigatória ao Banco Central do Brasil para residentes e não-residentes que possuam ativos no exterior acima de USD 1.000.000 em 31 de dezembro de cada ano. A declaração é feita anualmente no sistema do Banco Central (Sisbacen). O não cumprimento pode resultar em multas de R$25.000 a R$250.000. Brasileiros no exterior com patrimônio menor que USD 1 milhão estão dispensados.
Uanderson Caetano da Silva
Fundador, Uan Brazil Homes LTDA · CNPJ 63.568.831/0001-84
Brasileiro, baseado em Munique há 15 anos. Comprou 4 apartamentos em Ipanema sem ter feito a saída definitiva. Pagou R$3.000 a advogado que fez errado. Ajuda brasileiros no exterior a navegar imóveis e saída definitiva do jeito certo. Este conteúdo não constitui assessoria jurídica ou fiscal.
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